上海临港(600848)投资评级,上海临港(60

事件:2017上半年公司实现营业收入9.05亿元,同比增长60.41%;归母净利润1.91亿元,同比增长116.72%;EPS0.1715元,加权平均净资产收益率为3.14%。 业绩持续稳定增长,盈利能力亮眼。受益于公司重组注入资产陆续开始进入结算周期和公司品牌效应的逐步提升,公司营业收入和归母净利润较上年同期均有较大幅度增长。公司上半年毛利率达52.3%,净利率达21.26%,作为园区开发运营企业,公司的盈利能力维持在较高水平。 提升综合服务能力,打造一流园区品牌。公司作为建设上海全球科创中心重要承载体,涉及开发的园区包括松江园区、南桥园区、康桥园区和自贸区(洋山)陆域部分,各园区上半年引入企业情况良好,园区综合服务能力不断提升,预期公司未来可持续收益于上海“科创中心”的建设。 土储资源丰富,打下业绩基础。2017年上半年,公司共签约销售面积4.95万平方米,公司总在租面积34.1万平方米。公司新开工面积5.9万平方米,在建面积约129万平方米,陆续有新建厂房于未来2-3年竣工,公司未来可租可售面积有保证。公司上半年预收账款达7.88亿元,较2016年末增加68%,公司未来业绩兑现有保证。 盈利预测与投资评级:首次覆盖,给予“增持”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为0.42元、0.48元和0.52元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为60.25倍、51.78倍和47.75倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;园区建设推进缓慢。

两次资产注入,实现集团上海四个园区上市。公司原名自仪股份,是由上海临港集团旗下专业从事产业载体开发运营的上市公司1)2015年底首次注入,实现借壳上市:首批注入上市公司的园区资产包括松江、康桥、南桥3个园区资产。临港集团注入时承诺5年内注入漕河泾和浦江两个园区,以及在3年内将已处于筹建阶段的桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区注入上市公司平台,以解决同业竞争问题。2)2016年6月,集团首次履行上市时承诺。上市公司通过本次交易新增浦江园区项目,获得98.4万方的权益可租售建面。根据公司年报,本次拟注入资产2016年实现归母净利润为1.09亿元,按本次交易价格计算PE 15X,低于上市公司今年以来平均水平。 业绩亮丽,在手188万方优质园区资源。根据公司2016年年报。公司共实现营收18.0亿元,同比+12.1%(一季报同比+494%);归属于上市公司股东的净利润4.03亿元,同比+20.2%(一季报同比增16倍);截至年末,公司在开发面积91万方,土地储备63万方,公司总在租面积34.5万方,合计拥有优质园区可租售资源188万方。 背靠临港集团,上海“自贸区”和“科创中心”建设的战略主体。上海临港产业区是上海规模最大的产业开发项目,待开发资源最丰富,承接重大战略性项目的可能性最大。临港集团是唯一市属园区地产集团,是临港产业区及漕河泾开发区的开发主体。作为是上海建设“全球科创中心”和“自贸区”战略的重要载体。根据公司公告,临港集团目前从事土地一级开发业务,代政府行使相关非市场化业务职能。 公司土地获取与集团行政职能密不可分(与一级开发及招商引资、园区规划联动),潜在资源可观。 投资建议:近期彭博社及路透社报导了“特斯拉落户临港产业区”的传闻,特斯拉方面也有透过媒体回应,但目前中方尚未有任何代表发布正式公告,也不明确落地具体位置。6月22日晚,公司发布公告称截至目前,本公司未与特斯拉公司进行过接触,亦未与特斯拉公司就其在中国建厂事项有合作意向,并且未签署任何协议。 我们不妨作两方面假设,1、假设特斯拉如传闻落地:公司除了有土地资源增值和租金增值预期外,也存在股权合作的预期。但由于之前合资车企主要是车企之间的股权合作,比较少车企和非车企合作,如若参与特斯拉合资公司投资,对公司业绩贡献弹性非常可观。若未有参股合资公司,上市公司是集团主要二级开发主体,未来预计将参与到特斯拉整车厂的规划、设计、建设中去,是本次投资的最大受益者之一。2、本次传闻并无实质进展:目前特斯拉已经官方回应正与上海市政府探讨建设工厂的可能性,即便落地进展不如预期,仍并不能否认临港产业园在全国有独一无二的价值,相信市场对该区域土储价值会有重新认识,值得持续跟踪。 风险提示:国企体制僵化,业务推进缓慢,资源获取能力低于预期。

事件。公司公布2017年一季度。报告期内,公司实现营业收入3.49亿元,同比增加494%;归属于上市公司股东的净利润5599万元,同比增加16倍;实现基本每股收益0.05元。 2017年一季度,受结转大幅度增加推动,公司营收升494%;受费用水平下降推动,公司净利润增幅扩大至16倍。 2017年1-3月,公司地产业务签约销售面积为1.49万平,签约销售合同金额为19358.4万元。截止2017年3月底,公司出租房地产总面积34.3万平。 2017年1-3月,公司出租房地产的租金总收入为4533.7万元。2017年1-3月,公司园区运营服务相关收入为38.1万元。 投资建议。定增注入浦江高科技园区和双创园区开发和运营业务资产,受益自贸区和迪斯尼建设,“增持”评级。公司是以园区开发与经营、园区服务为核心业务,涵盖战略性新兴产业及生产性服务业基地、高科技民营制造企业基地、国际创造力中心、国际现代化物流服务中心的大型园区类投资控股公司。公司涉及开发的园区包括松江园区、南桥园区、康桥园区和自贸区(洋山)陆域部分。本次临港集团再次注入浦江高科技园区和双创园区资产(预估值为16.5亿元,扣除已出售建面合计是56.3万平),同时募集配套资金15亿元,引入了普洛斯等产业地产巨头。目前,公司已完工、在建及拟开发项目权益总建面182万平。我们预计公司2017-2018年EPS分别0.45元和0.61元。考虑到临港集团未来仍有资产注入的预期,且处于大张江范围内,我们给予公司2017年55倍PE,对应未来6个月24.8元目标价,给予“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2016年年报。报告期内,公司实现营业收入18.0亿元,同比增加99.7%;归属于上市公司股东的净利润4.03亿元,同比增加68.5%;实现基本每股收益0.40元(全面摊薄每股收益0.36元)。 2016年,受租售增加推动,公司营收大增99.7%;同时租赁毛利率较低使得公司净利润增幅缩窄至68.5%。2016年,公司共新增出租面积22,832平米,出售面积170,239平米。截至2016年底,公司总在租面积34.5万平。2016年,浦江园区为公司贡献了22.34万平土地储备。 盈利能力保持增长。公司每股收益下滑的主要原因主要来自16年注入优质资产带来股本增厚。从归母净利润这一真实盈利能力看,企业保持较好增长水平。此外,公司当期未能有效分红的主要原因在于弥补重组前原企业亏损。 截至2016年底,公司持有待开发土地面积约36.67万平。2016年,公司当年竣工面积0.8万平;新开工面积约83万平;续建面积约40.1万平。全年总施工面积124万平,实际完成投资额10.3亿元。2016年,公司对外股权投资共计2540万元。 2016年5月,公司发布了《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》。我们认为,通过本次资产重组,首先,公司拟注入浦江高科技园二级开发业务资产,由此公司的盈利能力将进一步增强。其次,本次交易将有利于进一步减少临港集团与上市公司的潜在同业竞争。第三,为了解决同业竞争问题,临港集团后期的临港产业区、漕河泾园区等产业地产开发和运营资产仍有进一步注入的可能性l投资建议。定增注入浦江高科技园区和双创园区开发和运营业务资产,受益自贸区和迪斯尼建设,“增持”评级。公司是以园区开发与经营、园区服务为核心业务,涵盖战略性新兴产业及生产性服务业基地、高科技民营制造企业基地、国际创造力中心、国际现代化物流服务中心的大型园区类投资控股公司。公司涉及开发的园区包括松江园区、南桥园区、康桥园区和自贸区(洋山)陆域部分。目前,公司已完工、在建及拟开发项目权益总建面182万平。我们预计公司2017-2018年EPS分别0.45元和0.61元。考虑到临港集团未来仍有资产注入的预期,且处于大张江范围内,我们给予公司2017年55倍PE,对应未来6个月24.8元目标价,给予“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

业绩稳健增长,盈利能力有所提高。公司2016年营业收入、归母净利润分别为18.0亿元、4.0亿元,同比增长12.1%、20.2%。其中房产销售、租赁业务的营收分别为15.1亿元、1.6亿元,同比增长10.2%、9.5%。公司2016年毛利率为56.9%,较去年提高4.3个百分点;归母净利润率为22.4%,较去年提高1.5个百分点,盈利能力有所提高。 重组注入资产交割完成,资产负债情况显著改善。公司在2016年底公告完成浦星公司100%股权和双创公司85%股权的交割过户,资产注入及配套融资的到位使公司资产负债情况改善明显。2016年公司资产负债率为51.0%,较15年下降2.2个百分点。公司2016年净资产负债率下降至28.8%,较15年下降13.2个百分点,负债率在同类公司中处于较低水平。 土地储备充裕,后续资产继续注入值得期待。截至2016年12月,公司共持有待开发土地面积约36.7万平方米,其中浦江园区就贡献了22.3万平方米土地储备。2016年公司共新增出租面积2.3万平方米、出售面积17.0万平方米,目前公司总在租面积为34.5万平方米。此外,集团在借壳上市时已作出承诺,明确提出将在3-5年内,分别将漕河泾园区及目前处于筹建阶段的相关园区剥离代政府行使职能的非市场化业务及一级开发业务,并且相关子公司经营步入正轨后,将这些子公司股权转让予上市公司。后续其他园区资产注入也值得期待。 财务预测与投资建议 维持“买入”评级,上调目标价至24.48元(原目标价23.00元)。我们预测公司未来三年2017-2019年EPS分别为0.48、0.55、0.63。可比公司2017年平均估值为51X,给予公司2017年51X估值,对应目标价24.48元。 风险提示 部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异。 上海科创中心建设进展低于预期。

投资要点: 临港2.0版“双特”政策启动,2017年聚焦国际智能制造中心建设。2017年始,临港聚焦推进国际智能制造中心建设,五大功能性平台17年有望逐步投入运营。为助推科技成果转化,临港还将打造“一城六园”为主体的孵化转化平台。“一城六园”三年内将形成300万平科研办公空间。公司战略重点涉足智能制造生态体系,集聚产业技术平台、智能制造应用示范以及科技金融、园区等要素,推进整个临港智能制造产业生态体系建设。到2020年,临港要初步形成上海具有全球影响力科技创新中心主体承载区框架。 独特的“地权-股权结合拓展模式”,全市场唯一,实现共赢。该模式中动拆迁的农民通过村镇资产管理公司间接参股平台开发公司(临港集团则管理平台公司有控股权),平台开发公司注入上市公司后,农民则间接获得了上市公司的参股权(村镇资产管理公司是上市公司的直接小股东)的“地权-股权结合模式”。以上模式属市场首创,价值巨大。这种模式有效降低土地获取成本,减少征地矛盾,使农民能分享公司发展红利和资本增值收益。考虑上海土地价格持续上涨,临港模式对农民吸引力大,集团具备开发所有类型园区牌照,将为企业多点布局,区区合作,品牌联动带来契机。 借壳和定增后,公司拥有浦江、松江、康桥、南桥和自贸区等优质园区资产。公司是上海临港集团旗下专业从事产业载体开发和运营的国有控股上市公司。这些园区是上海建设“科技创新中心”和“中国自贸区”战略的重要载体。公司通过定增引入优质战略股东。2016年三季度末,公司下属开发园区已开发面积达到5177亩(不包括洋山区域)。目前,临港集团已在临港、漕河泾、松江、浦江、康桥、南桥、自贸区、枫泾等区域开发建设了国家新型工业化产业示范基地、国家级经济技术开发区、高科技园区、保税港区、新兴产业园等各种类型的产业园区。为了解决同业竞争问题,临港集团后期的产业地产开发和运营资产仍有进一步注入的可能性。 投资建议。优质园区资产上市,大张江和大科创概念。公司通过定增方式注入浦江高科技园区优质资产,有效提升上市公司经营实力。注入的浦江高科技园兼具国家级经济技术开发区、上海张江国家自主创新示范区功能。以上园区目前正重点围绕“大科创”、“大健康”、“大文化”、“大电商”、“大检测”等5+X的产业布局。根据发行后总股本,我们预计公司2016-2017年EPS分别0.38元和0.46元。考虑到临港集团未来仍有资产注入的预期,且处于大张江范围内,并叠加了“双特”政策催化,我们给予公司2016年70倍PE,对应未来6个月26.6元目标价,给予“增持”评级。 风险提示:企业转型不达预期风险,公司重心下移。

公司发布2016年度业绩预增公告追溯调整后净利润预增10%~30% 1月24日公司发布2016年年度业绩预增公告,预计公司2016年实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期(2015年度报告披露数据)相比增加60%到80%,与2015年度实现归属于上市公司股东净利润(追溯调整后)相比预计增加10%到30%。追溯调整后2015年归属于上市公司股东净利润约为3.36亿元,预计2016年为3.96~4.37亿元。 2016业绩大幅增加主要来自于关联企业合并报表 截止2016年末公司已完成重大资产重组事项(向浦江公司发行股份购买资产及相关资产交割过户),公司向浦江公司发行股份购买资产属同一控制下企业合并,相关标的公司将纳入公司2016年合并财务报表范围,同时对2016年及以前年度财务数据进行追溯调整,导致公司2016年度合并报表后收入、费用、利润较上年同期产生较大幅度增长。报告期内影响公司2016年度非经常性损益的金额约在1.05亿元到1.25亿元之间。 短期受房地产行业调控影响股价下挫,长期持续看好公司未来发展 短期来看,公司股价此前已达到我们的目标价24.80元。近期受房地产行业调控影响地产板块估值整体下挫,公司股价随之下滑明显;长期来看,临港占据得天独厚的地缘优势和交通优势,江运、海运、公路、高铁、地铁、机场等多重交通汇集,已成为上海核心战略新兴产业和先进制造业基地;双特新政下高端制造从业人口不断聚集,地价房价涨幅明显,昔日价格洼地不断填平;2017年2月17日即将出让临港三块纯宅地起拍楼板价高达2.1万元/平方米;公司新任总裁具有丰富的产业园区开发、规划、管理及运营经验;下属四个产业园土储丰富,优势互补,集群联动;上海再工业化大背景下,长期看好公司未来发展。 调高盈利预测,目标价调整为23.80元,上调至买入评级 上调公司2016-2018年EPS为0.40元/0.41元/0.46元,对应P/E为48/47/41,六个月目标价调整至23.8元,上调至买入评级。 风险提示 临港新城公共交通设施不足成为发展瓶颈,导致人口流入过慢;资产整合后管理未能及时跟上,导致产业规模聚集效应未能有效发挥。

核心观点 重组注入资产交割完成,公司盈利能力将大幅提升。公司公告已完成浦星公司100%股权和双创公司85%股权的交割过户。公司此次发行股份购买资产及募集配套资金已获证监会批复。收购浦星公司和双创公司合计价格16.6亿元,对应2015年静态市盈率为17X 远低于公司目前市盈率。我们认为公司收购完成盈利能力将大幅提升,预计公司2017/2018年EPS 将从收购前的0.35/0.42上调至0.46/0.54(假设2017年重组及募集配套资金都完成), RNAV 估值重估后每股净资产提升至18.20元。 集团资产注入利于解决同业竞争,后续资产注入值得期待。大股东临港集团在上市公司体外仍有大量优质园区资产,本次浦星公司和双创公司的注入利于解决同业竞争,同时提升上市公司盈利能力。集团在2015年底部分资产借壳上市时已作出承诺,明确提出将在3-5年内,分别将漕河泾园区、浦江园区及目前处于筹建阶段的相关园区(包括桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区)剥离代政府行使职能的非市场化业务及一级开发业务,并且相关子公司经营步入正轨后,将这些子公司股权转让予上市公司。除了本次已注入的浦星公司、双创公司外,后续的其他园区资产注入也值得期待。 财务预测与投资建议 上调评级至买入,上调目标价至23.00元(原目标价18.30元)。浦江公司和双创公司已完成过户,我们预测从2017年开始并表,预测公司2016-2018年EPS 分别为0.30,0.46,0.54(原预测为0.30,0.35,0.42,预测上调主要源于浦江公司与双创公司的并表)。可比公司2017年平均估值为50X,给予公司2017年50X 估值,对应目标价23.00元。 风险提示 部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异。 上海科创中心建设进展低于预期。

事件。前三季度,公司实现营业收入6.09亿元,同比增加18.3%;归属于上市公司股东的净利润1.55亿元,同比增加38.0%;实现基本每股收益0.17元。 2016年前三季度,受综合服务收入增加推动,公司营收增加18%;受结转毛利率较高推动,净利润增速扩大至38%。 投资建议。优质园区资产上市,大张江和大科创概念。公司通过定增方式注入浦江高科技园区优质资产,有效提升上市公司经营实力。注入的浦江高科技园兼具国家级经济技术开发区、上海张江国家自主创新示范区功能。以上园区目前正重点围绕“大科创”、“大健康”、“大文化”、“大电商”、“大检测”等5+X的产业布局。根据发行后总股本,我们预计公司2016-2017年EPS分别0.32元和0.38元。考虑到临港集团未来仍有资产注入的预期,且处于大张江范围内,并叠加了“双特”政策催化,我们给予公司2016年80倍PE,对应未来6个月25.6元目标价,给予“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

中科院脑智科研落户临港,科创中心主体“创新晶体”开工 近日临港科技城“创新晶体”开工,预计2018年竣工。上海中科院脑智工程项目团队、上海智能制造研究院、上海科大讯飞信息科技有限公司等一批科研机构和企业将在竣工后入驻,众多高端科创项目将纷纷落地,为临港新城成为高端装备制造中心起到不可忽视的引领作用,加快集聚科技研发和先进制造业企业; 上海临港完善产业服务,或借此良机进行自主或合作项目开发 随着众多科研企业落户,上海临港不断完善园区和综合服务体系,以“平台+中心+服务”为目标,为各类型的科研企业提供科研中试基地。不完全统计,临港目前已为智能制造研究院提供了6万平方米厂房用于各项科研成果的产业化试验,其中包括每年50万套产能的上海交大燃料电池项目; 临港建设紧锣密鼓,限购后房屋销售仍表现良好,涨幅远超上海平均 随着科研中心的加快建设与相关公司的落户,临港主城区建设项目紧锣密鼓。随着产业和人群加速聚集,即便全面限购后,临港房屋销售仍表现优异,典型楼盘同润金色橘园房屋销售均价半年(2016.3-2016.9)涨幅57%,丽都璟庭房屋销售均价半年(2016.3-2016.9)涨幅61%,远超上海房屋销售均价半年(2016.3-2016.9)涨幅15%。 既是产业新城也是旅游胜地,国庆长假七天共吸引游客51.3万人次 国庆长假七天,临港新城旅游总客流超过50万人次,最大日均客流达到11万人次,酒店爆满。临港未来将成为上海近郊短途旅游的重点目的地之一,提升城区知名度,利于人口导入。 预计2016-2018年上海临港营收增长约为38.72%/10.40%/28.99%,增发摊薄后EPS分别为0.34元/0.38元/0.49元,对应P/E为63/56/44,12个月目标价24.80元,维持增持评级。 风险提示:临港新城公共交通设施不足成为发展瓶颈,导致人口流入过慢;资产整合后管理未能及时跟上,导致产业规模聚集效应未能有效发挥。

我们认为,年底的中央经济工作会议对于房地房产行业的政策指向,将是贯穿2019年楼市调控的政策总基调。首先,要构建房地房产市场长效机制;第二,要坚持住房不炒定位;第三,要因城施策;第四,地方政府主体责任制,并完善住房体系。 中央经济工作会议对楼市政策的表态与过去论述基调一致,预计19年楼市调控将会持续,但因城施策,精细化调控将更为突出;并且整体方向上将更多的以长效机制构建为主,短期的行政手段干预将趋缓。 我们整体认为,本轮楼市调控是从16年三季末开始的,至18年5月份,全国出台调控政策的范围达到近100个地级市及约50个县区,调控范围极广,持续时间有20个月。从频率来看,18年二季度以来调控政策出台频率提升。18年截至5月份,全国各地出台的房地产相关调控政策达到约160次,单5月份中,全国就有超过40个城市发布调控政策50多次,创出记录。而贸易战开打以来,楼市政策面相对变得平静,部分城市继续出台规范房地产市场的通知,但措施相对温和,超预期情况较少。当前地方财政依赖土地出让金,房地产行业对GDP增长及金融体系稳定等状况没有根本性改变前提下,加上贸易战持续背景下稳经济增长显得更为重要。 在贸易战持续预期之下,房地产对于经济的维稳作用相对突出。政策层面来看,预计未来调控将会延续,但超预期调控出现可能性降低,政策边际效应减弱,同时政策精准性提升。预计行业18年整体销售金额仍创历史新高,结算业绩保障度高,同时板块估值跌至历史底部,股息率理想,具备较好的投资价值。而在行业集中度加速提升过程中,强者愈强更为明显,继续看好龙头地产股后续的业绩表现及可能出现的估值修复机会。

本周政策情况:中央明确因城施策主基调,菏泽限售松绑 12月19日至21日中央经济工作会议在北京举行,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。地方政策方面,菏泽为抑制二手房价格过快上涨,取消“本地居民限售2年,非本地居民限售3年”的规定,同时放宽预售资金监管标准。 本周基本面情况:40城12月前20天同比下降1.3% 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积:本周,我们监测的40个城市商品房成交面积627.91万方,环比上涨13.4%。月度数据来看,12月前20日,40城新房成交同比下降1.3%。推盘方面,13个重点城市12月前20天推盘1220.64万方,同比上涨55.6%,批售比仍维持低位。 政策出现积极改善信号,继续建议配置龙头房企 目前,市场总体景气度持续下行,12月中上旬,我们跟踪的13城市批售比进一步下探至0.65,创年内新低,略高于14年的底部水平。基本面回落为政策端底部改善奠定了基础,一方面,12月19日至21日中央经济工作会议针对房地产提出在坚持房住不炒的同时,要强化地方政府主体责任,明确了因城施策的政策基调。另一方面,在地方层面上,菏泽开始松绑限售、珠海则针对人才购房下调了缴纳社保年限要求,地方政策继续边际改善。我们认为未来整体政策环境将继续边际向好,但考虑到目前不同城市所处的周期位置不同,政策仍将以地方自主调节为主,房价得到控制的其他城市或将跟进,“四限”为代表的行政调控存在改善甚至退出的基础。信贷层面上,我们认为未来货币政策维持改善,并将带动信用派生,无论是按揭贷利率还是房企融资成本都将边际向下,并且随着基本面调整压力的加大,房企融资政策也存在进一步松动的空间。板块投资方面,从过去3轮小周期来看,基本面底部配合政策面改善是板块估值弹性增长的两个必要条件,而目前政策端已经出现积极变化,对板块估值形成支撑,并且从以往经验看,龙头房企的收益拐点通常更加提前,并且由于结算业绩的防御性以及销售规模的成长性收益表现也更加突出,因此,我们继续建议配置低估值的龙头房企。推荐标的方面,一线A股龙头推荐:万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展,H股龙头关注:融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等,子领域推荐:光大嘉宝和中国国贸。 风险提示 政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业销售回落快于预期。

一、事件概述 中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行,关于房地产行业,会议指出:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。 二、分析与判断 政策核心未变,仍以稳为主 我们认为,今年经济工作会议关于房地产的表述,两个核心仍然是“长效机制”与“因城施策”,总的基调仍是“稳”,既很难继续收紧,也不会大幅放松。调控政策工具下放给地方因城施策,中央只从房价等关键结果指标进行考核,既不允许大起,也不允许大落。 注重表述结构变化,行业回归本源 我们认为,今年会议报告关于房地产的部分,单纯字面上表述相比去年变化不大,不宜抠字眼做过度解读。最大的变化在结构上,往年经济工作会议对房地产的表述是独立的一段,而今年则与教育、扶贫、养老等一起放在了第七部分“加强保障和改善民生”中,字数也是近几年来最少的。结合连续两次政治局会议没有提到房地产,我们认为这显示中央并不愿再次通过大幅放松地产来刺激经济,而希望地产回归其保障民生的本源。 行业趋稳带动政策趋稳 11月统计局房地产数据,销售、房价、投资、资金等全面趋稳,表明政策较为成功的实现了其目标。行业趋稳将带动政策趋稳,政府无需特意强调房地产的政策变化,因为本就无需大幅变化。 三、投资建议 我们认为,在政策逐渐趋稳的预期下,未来房地产板块投资逻辑将会有如下变化:1)随着政策波动的减小,投资逻辑将从政策博弈转向业绩为王;2)平稳的市场之下,房企将从规模导向转向利润导向;3)集中度提升仍是大势,但速度将明显下降。建议关注:高ROE、产品市场口碑好,有较好业绩表现预期的房企,如万科、招商蛇口、华夏幸福等 四、风险提示:行业基本面持续大幅恶化,外部贸易摩擦压力再度加大等

宏观形势 经济景气下行和通胀回落,外贸形势下行:11月M2同比增8.00%,增速与10月持平;CPI同比增2.20%,增速比10月回落0.3个百分点;美元兑人民币汇价期末6.9357;PMI为50.0%,增速比10月回落0.2个百分点;进出口额同比升4.30%,比10月降13.6个百分点;顺差447.5亿美元。 行业形势 11月一二线城市土地成交面积同比增速继续回落:1-11月一二线土地累计成交5.01亿平,同比增加5.71%,比1-10月降0.59个百分点,当月成交土地0.38亿平,环比减少31.7%。 1-11月开发商结余资金增速小幅回落:1-11月开发商资金来源与房地产投资之差累计4.00万亿元,同比升2.28%,比1-10月降0.30个百分点。 地产A对H股折价:12月21日,龙头地产A股18年PE动态9.35倍,较龙头H股PE溢价5.21%。 1-11月开工增速回升,销售和购地增速回落;1-11月新开工和销售增速反向变动且增速差继续扩大 :1-11月购地、销售和新开工分别累计同比升14.3%、1.40%、16.8%。 投资建议 行业面临调控压力。12月21日,房地产板块估值(PE-TTM)为9.12倍,相对沪深300指数估值(PE-TTM)的折价率为11.4%。行业相对估值较前期小幅回落。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

1、中央经济工作会议:要构建房地产市场健康发展长效机制。中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行,会议提出要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。 2、菏泽住建局回应取消限售。2018年12月14日,菏泽市住房和城乡建设局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。12月19日,菏泽市住建局在官网发布《取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》,为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。 3、风险提示:房地产市场调控的风险;房地产融资政策进一步收紧。

一手房成交情况:从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国35城市一手房成交549.2万平米,2017年同期成交428.2万平米,同比增长28.3%,相比2017年周均成交同比增长36.8%;上周成交479.8万平米,环比增长14.5%。 (1)一线4城市本周成交104.5万平米,2017年同期成交67.8万平米,同比增长54%,上周成交75.9万平米,环比增长37.6%; (2)二线13城市本周成交311万平米,2017年同期成交218.7万平米,同比增长42.2%,上周成交292.7万平米,环比增长6.2%; (3)三线18城市本周成交133.8万平米,2017年同期成交141.7万平米,同比下降5.6%,上周成交111.1万平米,环比增长20.4%。 从累计数据看,2018年至今东吴证券跟踪全国35城市一手房累计成交20046.2万平米,2017年同期累计成交20370.6万平米,同比下降1.6%。 二手房成交情况:从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国9城市二手房成交99.8万平米,2017年同期成交116.7万平米,同比下降14.5%,相比2017年周均成交同比下降7%;上周成交97.6万平米,环比增长2.3%。从累计数据看,2018年至今东吴证券跟踪全国9城市二手房累计成交5321.5万平米,2017年同期累计成交5449.1万平米,同比下降2.3%。 重点新闻:1、中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行,会议指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。2、12月18日,山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》:降低市区商品房预售资金监管额度,并且取消2017年11月出台的“限售政策”。3、12月19日,广州市住房和城乡建设委员发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》,意见指出,在2017年3月30日后成交土地的商服类物业的销售对象应当是法人单位,此前成交土地上的商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。4、珠海市相关区域降低购房门槛,非珠海市户籍居民购房,按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。 投资建议:预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。12月房地产行业持续推荐绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产、融信中国、禹洲地产。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.43,较上周提升3.82%,从申万一级其他行业表现来看,房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等位置。周收益率-4.27%,较上周收益率收缩4.94pct,上周各板块收益率集体下调,传媒、通信、农林牧渔板块收益率下调幅度较小。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。 一手房成交环升4.96%:全国41城一手房成交面积505.31万方,同比上升8.92%,环比上升4.96%,累计同比下降3.38%;其中一线4城成交面积99.74万方,同比上升43.98%,环比上升29.96%,累计同比下降3.82%;二线19城成交面积307.48万方,同比上升11.06%,环比下降3.72%,累计同比下降2.79%;三线18城成交面积98.09万方,同比下降16.71%,环比上升16.64%,累计同比下降4.70%。 二手房成交环升3.73%:全国15城二手房成交面积118.55万方,同比下降19.77%,环比上升3.73%,累计同比下降24.47%;其中,一线2城成交面积31.69万方,同比下降7.53%,环比上升6.28%,累计同比下降24.65%;二线9城成交面积81.56万方,同比下降19.66%,环比上升3.85%,累计同比下降9.82%;三线4城成交面积5.30万方,同比下降55.76%,环比下降10.62%,累计同比下降22.12%。 可售库存环升0.70%,去化周期减少0.25周:1)全国15城可售库存套数同比上升24.41%,环比上升2.73%;其中一线4城同比上升36.26%,环比上升3.50%;二线8城同比上升21.91%,环比上升2.36%;三线3城同比下降5.70%,环比上升1.00%。2)全国15城可售库存去化周期33.96周,较上周增加1.05周;其中一线4城去化周期39.12周,较上周增加1.95周;二线8城去化周期35.44周,较上周增加0.47周;三线3城去化周期18.14周,较上周增加0.45周。 土地成交量升价跌:1)100大中城市供应规划建筑面积1869.73万平米,累计同比+14.69%,相对过去四周变化幅度为-58.76%;100大中城市挂牌均价2190元/平米,同比+3.60%,环比+9.50%;2)100大中城市成交总建面2700.94万平米,累计同比+4.43%,相对过去四周变化幅度为+12.21%;100大中城市成交总价783.34亿元,累计同比-4.77%,相对过去四周变化幅度为+11.71%;100大中城市成交楼面价2900元/平米,同比-31.87%,环比-7.82%;3)100大中城市土地溢价率4.77%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为1.25%、3.28%、11.11%。 政策方面:上周中央经济工作会议召开,总结2018年经济工作,分析当前经济形势,部署2019年经济工作。会议指出“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。 投资建议:当前地产行业类似于11年末12年初,相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创中国(H股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H股)等。 风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期

中央经济工作会议房地产表态解读如下: 1)本次会议房地产内容主要集中在第七部分“加强保障和改善民生”环节。会议继续围绕长效机制、行业定位、调控模式,住房体系四大方向展开。在重要变化方面,拿去2017年“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”提法,将“构建健康发展长效机制”放在首位。 2)2017年中央经济工作会议中长效机制问题出现在住房体系建设之后。本次会议被放在首位强调。我们认为以上次序变化反映2019年最高层工作重心将更偏重总量管理和机制建设。预计关于房地产税改革等仍将是关注方向。 3)行业定位方面,2018年会议继续延续2016年中所强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的相关定位。以上内容未在2017年会议中出现。从整体基调而言,对于投资投机需求、房价涨幅过快等核心关注问题,我们认为仍将保持一贯调控和严管基调。 4)市场调控模式方面,继续强调“因城施策,分类指导”,但出现次序从最后提前至第三。此外,新增加“夯实城市政府主体责任”提法。以上改变体现出,在2019年市场面临下行压力时,在不违反原则基础上,地方政府在地产政策上将被给予更大自主权。 5)住房体系建设在2017年会议中放置在地产内容首位,本次在最后出现。此外,措辞从2017年“加快建立”改为“完善”。具体内容方面有明显缩减。未再重点强调住房体系中的住房租赁方向,取而代之的是“住房保障体系”。 6)此外从表达力度上,2016年为“研究建立”基础制度和长效机制,2017年为“加快建立”住房制度和“完善促进”长效机制。2018年为“构建”长效机制和“完善”住房制度。2018年表达力度相对缓和。 7)除以上内容外,在第四环节“促进区域协调发展”中再次强调“督促落实2020年1亿人落户目标,提高大城市精细化管理水平。” 截至2018年12月21日,沪深300市场动态(TTM)PE在10.29倍,房地产板块动态(TTM)PE在9.12倍。本次会议在坚持房地产总原则基础上,对市场担忧的潜在增速下行问题进行很好回应。针对2019年三四线潜在需求不足和一二线房价上涨压力等核心问题均提出宏观指导思想。我们认为会议要求加大因城施策力度,无疑为行业平稳有序发展提供有利政策环境。考虑货币政策表态从“保持中性”,转为“松紧适度”,建议关注行业融资改善动态,尤其民营融资成本改善能力。继续看好地产。 风险提示:行业面临调控和加息风险。

事项: 中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行,涉及房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。 平安观点: “房住不炒”大方向未改,因城施策打开地方微调空间。会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,意味着2019年在中央层面很难重现大的政策松动,整体以稳为主;同时会议未再重申2017年会议“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”,亦强调“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”,打开地方政策微调空间。随着地产调控及管控主体由中央下放到地方,预计地方政策自主权将提升,近期菏泽、珠海、杭州、广州等地政策微调均体现分类指导的政策导向。考虑国庆后多地楼市持续降温,因城施策分类指导背景下,不排除未来更多地方政策出现适度微调。 继续强调长效机制,预计为2019年政策重心。会议强调“要构建房地产市场健康发展长效机制”,且排序上升至首位,从2016、2017年的“加快研究建立”、“完善促进”到2018年的“构建”,预计2019年包括房地产税在内的长效机制仍将是政策推进重点,但考虑稳中有变、变中有忧的经济环境、持续降温的楼市背景,预计相关长效机制落地将相对谨慎。会议未再提及发展长租,但同时强调完善住房市场体系和住房保障体系,预计2019年长租扶持政策将有所弱化,但作为市场供应的重要主体,租赁仍将是未来政策重点关注方向。 货币政策松紧适度,行业资金面有望持续改善。会议强调“宏观政策要强化逆周期调节,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,适时预调微调,稳定总需求”,考虑房地产需求作为市场重要需求之一、房地产及上下游产业链作为经济重要支撑,稳定总需求亦需要保持地产需求稳定,为地方政策逆周期微调打开弹性空间。会议提到“稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕”,作为资金密集型行业,流动性环境改善利于降低开发商融资及购房者按揭利率,保持行业整体平稳。2018年下半年房企融资成本已逐步下滑、按揭利率已开始回落,随着2019年流动性环境进一步宽松,预计行业资金面有望进一步改观。 投资建议:本次中央经济工作会议表态符合我们年度策略中整体托而不举、以地方政策微调及货币信贷宽松的判断,从历史来看行业下行周期,板块均存在较好表现。展望2019年,上半年楼市将继续触底,整体以防守为主,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如阳光城、新城、中南、荣盛等。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。

政策风 向转变,改善预期得到强化:近期陆续有不同城市的房地产调控政策出现松动的新闻,如菏泽取消“限售”、广州放宽商住物业的销售对象、深圳首套房贷款利率上浮下调等,显示调控政策的风向已经发生变化,市场此前普遍预期的行业调控政策将得到改善的预期得到强化。本轮行业调控从20160930开始以来,目前主要一二线城市都处于“四限”(限购、限贷、限价、限售)的行业调控政策最严的时刻。我们认为在接下来的一年,会有更多的城市调控政策微调,但仍然以“房住不炒”、“稳房价”和“因城施策”为主要基调。政策的变化有利于市场的稳定。 市场下行,大型龙头房企韧性强:新房销售市场仍处于下行通道中,新盘去化率约为50%,但大型龙头房企显示强大韧性,一方面,龙头房企已经实现全国主要城市的布局,个别城市或区域市场的影响不大;另一方面,龙头房企货值充足,可以抵销去化率的下降。随着一、二线城市调控政策的微调,这些龙头公司将受益更大,我们预计2019年上市龙头公司将保持合约销售10-20%的增长。 稳健货币政策,房企融资端通畅:在2019年中央经济工作会议中,货币政策的定调为“稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,改善货币政策传导机制,提高直接融资比重”。近期房企融资端通畅,各大龙头房企发债额度充足,且成本提升不高;发改委开放的企业债,也向评级级别高,营收和资产规模领先的优质房企倾斜;银行实际房贷利率下行,加速放款;龙头房企年底现金流改善明显。 美国如期加息,进程预计放缓:美联储于2018年12月20日继续加息25个基点,联邦基金利率为2.25%-2.50%。美国如期加息,美债收益率下行,10年期国债收益率和1年期国债收益率持续收窄,加息进程预计放缓,根据点阵图预计2019年加息两次,2020年加息一次。人民币兑美元汇率有望在窄幅空间内波动。内房股新增美元债的成本提升空间有限。 改善预期得到强化,地产股债都值得关注:我们维持在年度投资策略《防守反击,机会大于风险》中的判断,2019年房地产行业的机会大于风险,“防守”的基础不断被夯实,而“反击”的能量正在聚集,地产股的机会在于预期改善后的估值修复,截止目前行业估值为2018年5.3倍PE,仍处于历史较低位置,股息收益率超过7%。推荐标的优选行业龙头,财务稳健,杠杆低,基本面扎实,有丰厚派息分红的公司,行业首选中国金茂(817.HK)、龙湖集团(960.HK)、华润置地(1109.HK),高弹性公司推荐关注旭辉控股(884.HK)、新城发展控股(1030.HK)。地产债的机会在于房企融资端放松,新增债券边际成本提升有限,广泛布局重点一、二线城市的龙头房企在政策边际改善后销售有望超预期,现金回款加速,推荐关注财务状况良好的大中型内房股的债券。风险提示:宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币大幅贬值。