房产企业股权融资秘笈

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　伴随房地产企业的黄金十年，房地产行业集中化程度继续加剧，2013年这一趋势继续加剧。据统计，今年上半年房地产行业四强企业占据全国近一成的市场份额。

而这也意味着中小房企的生存空间被再度压缩。经过房改后近20年的发展，我国房地产企业在成为国民经济的重要组成部分后，一些企业自身的发展也遇到了明显的障碍——低端发展、粗放式经营，以及深层次的竞争力匮乏。在房地产市场调控的大背景下，“洗牌”的效应已经把一些中小房地产企业融资逼到了十字路口。一直专注于中小房地产企业投融资的中企资本CFO刘艳认为，股权融资成为一个不二选择。

融资之槛

刘艳认为，中小房地产企业融资面临以下问题；首先，中小企业底子薄，抗风险能力较弱；另外，大多财务与综合管理不规范，信用水平低，信息披露意识差，甚至故意隐瞒，透明度低；第三，公司治理结构不完善，比如中小企业经常有一股独大的现象。正是由于中小企业自身的问题，许多投资者宁愿把资金集中在一级和二级股票市场，甚至去买国债或存入银行，也不愿将资金投给中小企业。

“面对种种挑战，改善企业治理模式，实现企业治理机制创新，是企业转型升级保证健康成长的关键。推行职业经理人制，鼓励职业经理人参与市场竞争，用职业经理人的知本、智本去撬动资本。”刘艳强调，相对于企业层面来说，建立合理的内部财务控制体系对于企业的发展是必不可少的。“内部会计控制体系是为了保护企业资产、检查会计数据的准确性和可靠性而实施的一系列方法、措施和程序的总和。其实质是内部会计制度的有机组成部分，是为了确保公司合法合规经营、控制财务舞弊、提高经营效率和效果。”

当然，只有在优惠的外部条件及良好的内部环境的双重作用下才能实现企业利益的最大化。所以一方面是中小房地产企业自身的提高，另一方面是国家对中小企业的扶持加快。“中小企业转型与升级将是大势所趋，企业的管理一旦跟不上，资本运作方式不到位，将很难在竞争中求生存求发展。企业为赢取市场竞争主动，需要做好资本运营、更新传统管理模式、优化产权结构，以及系统配置。”

房地产中小企业的自身特点和融资特点与现行的以银行为主导的融资体系严重不匹配，关键是要直面问题、突破误区。“中小企业在资本运营阶段存在一定的误区和局限性。一些企业往往将资本运营看做是一类新模式，因而将原有模式全面剔除，导致两者关系中断，资本运营则被孤立出来，而实际上资本运营模式应基于原有模式方能实现更大发展。中小企业专职专权的现象较为普遍，资本运营则变成掌权人获取利益的途径。另外中小企业还往往容易盲目跟从，过分看重扩充规模以及丰富经营渠道，甚至错误地认为只要实施资本运营便可创建大型企业，赢得利润。”刘艳强调资本运营也意味着风险，因此中小企业只有充分认识评估自己的发展阶段，才能正确的拓宽资本运营渠道。

股权融资之道

虽然IPO重启的消息已经公布，但是情形并不乐观，仅排队企业即已不容消化。根据数据统计，2013年前11月，IPO企业数量及规模自2011年以来连续3年持续下滑。机构退出方面，40家投资机构共实现49笔退出，合计获得账面退出回报208.84亿元，平均账面回报率为3.56倍，IPO退出平均账面回报率较往年明显下降。

因此，国内风投机构开始转向布局并购市场，目前70%以上的退出金额都来自于并购市场。截至今年8月7日，约有100家地产公司正在进行或已完成并购，并购资产价值总额超过500亿元，平均每个月就有14家公司的股权易主，而并购标的多是中小型房企。

在刘艳看来，一方面由于上市融资门槛过高，我国股权投融资渠道并不通畅；另一方面上市固然有众多好处，但上市后的压力也随之而至，而且公司管理层也必须耗费大量精力去应付股市的变化。因此，上市对于众多中小房地产企业来说未必是最好的选择。

在银行等间接融资渠道缩减的倒逼之下，各种直接融资方式如雨后春笋般涌现，股权融资便是其中的主力。目前我国有200多家基金管理机构、上万支基金，管理资金规模7万多亿元，运作模式已逐步成熟。

不过刘艳却表示，尽管中小企业股权融资取得了很大的进展，但现状仍不乐观。我国中小企业多数靠自我积累、自筹资金发展自己。在中小企业的主要资金来源中内源融资占50%～60%，公司债券和外部股权融资等直接融资不到 1%，银行贷款在20%左右。刘艳表示，“目前大多数房地产中小企业主要依靠传统的内部融资方式滚雪球式发展，主要通过内部股份募集、红利转股本等途径募集中长期资金。由此可见，我国中小企业由成长性要求的外部股权融资没有得到满足，因此大力发展中小企业外部股权融资己成当务之急。”

与发达经济体相比，我国私募股权基金规模还很小，股本融资量也不大。国际上，发达经济体的私募股权融资与股市总市值之比一般在1:1左右，我国如果能达到这一比例，将产生几万亿乃至十几万亿的股权投资。

身处这一行业的刘艳丝毫不讳言其本身的好处，“私募股权融资在帮助中小企业获得发展所需资金的同时，还可以给企业带来增值服务，优化企业收入与成本结构、股权结构，提高管理水平，增加企业的价值。”刘艳表示，当然中小企业也必须能够吸引到投资者的眼球，因此必须展现自己长远的市场前景、良好的行业定位、优秀的管理团队以及清晰的商业模式等。而对于业界普遍关注的“对赌协议”，刘艳则认为是完全可以避免的，“成长型房地产中小企业在寻求私募股权融资的过程中，必须科学地预测自身财务绩效高速增长的可能性和可持续性，对对赌协议设计中本着力所能及的目标与投资方进行融资博弈。”