不动产固定资产后续支出的财税处理

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固定资产包括不动产和动产两种。其中不动产固定资产的后续支出，是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。根据《企业会计准则第4号——固定资产》第六条和《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南的规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，或该固定资产的成本能够可靠地计量，则应当计入固定资产成本。如果后续支出延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则计入固定资产成本。如果有被替换的部分，应扣除其账面价值。不满足上述规定的后续支出，应当在发生时计入当期损益。

从上述规定可知，企业不动产固定资产的后续支出，是以资本化处理方式计入固定资产价值，还是以费用化处理方式计入当期损益，在一定程度上依赖于会计人员的主观判断。但在税务处理上，一方面要考虑会计制度的规定，另一方面要考虑将主观判断降到最低，以免产生纳税方面的争议。

不动产固定资产的后续支出的企业所得税处理，无外乎分两类：一类是如果计入固定资产成本，则要通过固定资产折旧的形式计入成本费用，按规定在税前扣除。一类是如果计入当期损益，则可以在发生当期直接计入成本费用在税前扣除。

原《企业所得税法》将固定资产的后续支出分为固定资产修理支出和固定资产改良支出。《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]084号）第三十一条规定，纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如果有关固定资产尚未提足折旧，则可增加固定资产价值。如果有关固定资产已提足折旧，则可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。满足以下条件的固定资产修理支出属于固定资产改良支出：

1.发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；

2.经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；

3.经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

固定资产修理支出可以于发生时直接在税前扣除，固定资产改良支出需要作为递延费用在不短于5年的期间内平均摊销。因此，不动产固定资产的后续支出按照同样的办法进行税务处理。新《企业所得税法》将不动产固定资产的后续支出分为不动产固定资产的改建支出、不动产固定资产的大修理支出和不动产固定资产的一般修理支出。改建支出是指改变不动产的结构和延长使用年限。大修理支出是指不符合改建支出的达到一定标准的修理支出。除上述两项支出外，其余的支出均属于不动产固定资产的一般修理支出，一般修理支出可以于发生当期作为费用在税前一次性扣除。

下面着重分析不动产固定资产的改建支出和大修理支出的税务处理。不动产固定资产的改建支出税前扣除的处理，新《企业所得税法》第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出，作为长期待摊费用，准予税前扣除：

1.已足额提取折旧的固定资产的改建支出；

2.租入固定资产的改建支出；

3.固定资产的大修理支出；

4.其他应当作为长期待摊费用的支出。

《企业所得税法实施条例》第六十八条规定，已经足额提取折旧的不动产固定资产的改建支出，按照固定资产预计尚可使用年限摊销。租入的不动产固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期摊销。其他的不动产固定资产的改建支出，指不动产既不属于足额提取折旧也不属于租入的，其发生的改建支出延长固定资产使用年限的，应当适当延长折旧年限，并相应调整计算折旧额。不延长使用年限的，按照《实施条例》第五十八条规定，其支出要计入资产的计税基础，按调整后的计税基础计算折旧额在税前扣除。

不动产固定资产的大修理支出税前扣除的处理，如果企业不动产的后续支出，既没有延长使用年限，也没有改变房屋建筑物的结构，是不是就不需要资本化处理了呢？显然不是，首先要判断其是否属于大修理支出，如果这笔不动产固定资产的后续支出属于大修理支出，同样要进行资本化处理。《企业所得税法实施条例》第六十八条规定，固定资产的大修理支出，是指同时符合以下条件的支出：

1.修理支出达到取得固定资产时计税基础的50%以上；

2.修理后固定资产的使用寿命延长2年以上。

固定资产大修理所发生的支出，按照固定资产尚可使用年限确定摊销期限。与原《企业所得税法》相比，新税法只是提高了修理支出的资本化比例，由占固定资产原值20%以上，提高到占固定资产计税基础的50%以上。同时，取消了“经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途也需要资本化”的规定。