合肥城建(002208)投资评级,合肥城建(00

结算项目毛利下滑,销售费用大幅提升。 2016Q3公司实现营收4.84亿元,同比增长8.12%,较前两季度增幅明显下滑;实现归母净利润-352.87万元,同比大幅下降135.96%。报告期内,公司业绩出现小幅亏损,我们认为这可能是受到报告期内蚌埠琥珀新天地和园等三四线城市项目结算面积增加影响,这部分项目主要于14年及15年进行预售,受制于该时段内行业景气度有限,毛利水平相对较低。报告期内公司销售费用同比大幅上升72.40%,这主要是因为公司在售及拟售项目广告费用支出持续上升所致。 1-9月业绩亮眼,全年增长仍可期。 公司前三季度实现营收16.48亿元,同比大幅增长135.31%;实现归母净利润6657.51万元,同比暴增820.11%。这主要受益于合肥琥珀五环城及雅阁项目结算的增加。三费水平稳中有降,非项目借款的减少大幅拉低了利息的支出,抵消了广告支出增加的部分。公司1-9月预收账款35.54亿元,较期初大幅增长60.94%,合肥地区项目的销售提速带动了资金的快速回笼,也保障了未来两年营收水平的稳步增长。我们认为,随合肥琥珀瑞安家园项目部分楼盘于年底的交付,16年公司业绩仍有望实现超预期增长。 限购政策影响有限,需求外溢惠及三县。 合肥于十一期间出台限购政策,政策要求在市区(不含四县一市)范围内,本市区户籍家庭限购2套;非本户籍家庭限购1套。随后,持续火热的合肥楼市成交开始走低,多周网上备案成交量为零。但与此同时,未受限购影响的周边三县享受到需求外溢,连续多周实现量价齐升。公司目前在售及储备项目中各有一项位于限购区域,分别为滨湖区合肥瑞安家园及瑶海区E1606号地块。我们认为这些项目前景仍乐观:其中瑞安家园已享受到前期楼市火热带来的大幅溢价,项目去化良好,滨湖作为省政府新址,区域潜力十足;瑶海地块则毗邻合肥十中新区,同时隶属地铁物业,学区及交通优势显著。除此之外,公司其他在售项目(肥东琥珀名郡、肥东琥珀庄园)及储备土地(肥西[2016]6号地块)皆位于合肥周边的三县地区,需求外溢三县带来区域房价的快速攀升,这些项目充分具备了获益的可能。 盈利预测与估值。 公司目前销售大幅提速,三费稳中有降,在售项目优质,土地储备充足。依托实际控制人兴泰控股,背靠区域内唯一金控平台,长远发展潜力十足。我们预测,公司2016-2018年EPS为0.56元/股、0.73元/股、0.84元/股,对应的PE为33倍、26倍、22倍,目前公司房地产业务对应RNAV为14.39元,考虑到公司已具备金控平台属性,维持“增持”评级。

扭亏为盈,全年业绩爆发在望 2016H1公司受益合肥楼市的火热,业绩较去年同期成功翻转,半年报数据亮眼。受合肥琥珀五环城与雅阁项目加速结转影响,上半年公司实现营业收入11.64亿元,同比大幅增长360.77%。报告期内,公司毛利率录得19.17%,这主要是五环城与雅阁项目毛利较低导致。上半年公司三费水平大幅改善,其中财务费用缩减最为明显,这主要是公司债务结构调整,利息支出显著下降;销售费用则因项目宣传支出增加小幅上升。得益于营收的暴增与三费的有效缩减,上半年公司实现归母净利润0.67亿元,同比增速高达419.35%。上半年公司预收败款 28.60 亿元,较去年同期增长25.55%,今明两年盈利可期。 深耕合肥,坐享城市发展机遇 公司积极布局合肥市场,补充土地储备。公司提前布局合肥周边地区,分别于4月及6月购入合肥肥西[2016]6 号地块和瑶海区 E1606 号地块。肥西地块毗邻肥西县医院,随融创等大型房企进驻肥西县,区域价值可期;瑶海地块毗邻合肥十中新区,隶属地铁物业,地块优势显著。受一线资本溢出、前期供应不足及价位相对较低等因素影响,2016年合肥地区房价飙升,1-9月累计涨幅56.58%,位居全国第二;受十一限购影响,合肥成交出现骤降,但考虑到政策目的仍是“缓”而非“转”,同时合肥作为省会城市及长三角城市群副中心,楼市长期仍可看好。 完成国改,独享金控平台 公司于3月份完成股权划转,直接控股股东正式变更为合肥兴泰控股集团有限公司。兴泰控股作为合肥国资委所规划的三大国有控股平台中唯一的金控平台,业务范围涉及银行、证券、保险、担保、资产管理、股权交易、信托、基金、租赁、典当、酒店和物业管理等多个领域,并参股建信信托、徽商银行、国元证券、华富基金、国元农业保险等众多金融机构;2016上半年兴泰控股实现资产总额310.76亿元,净资产104.83亿元,其中金融资产超过80%。合肥城建作为平台旗下唯一上市公司,地位超然。未来平台内优质国有资产或有借注入上市公司实现资本化的预期;而公司通过金控平台内多样化资源的助益,业绩增长也同样充满可能。 盈利预测与估值 公司目前营收提速,三费支出改善,土地储备充足,区域优势显著。国改完成后,公司区域金控平台唯一性夯实,想象空间大。我们预测,2016-2018年EPS为0.56元/股、0.73元/股、0.84元/股,对应的PE为33倍、26倍、22倍,目前公司房地产业务对应RNAV为14.39元,但考虑到公司已具备金控平台属性,给予“增持”评级。

上半年扭亏为盈,住宅建设和销售增速同步加快:16年上半年公司营业收入11.64亿元同比增长360.77%;归母净利润7010.37万元,远好于去年同期亏损1905.86万元的情况。业绩改善源于本年同期开发项目兑现面积和金额较多,好于去年,带动业绩同步提升。上半年末预收账款28.60亿元,较年初增25%,高预收基本能保障未来一至两年盈利。公司其他应收账款较去年同期下降79.3%,主要是因为公司本期收到退回的项目开竣工保证金所致,因此我们推测公司近一年开竣工项目较多,结合公司通常于下半年结转速度加快,因此16年末公司收益有望大幅增长。 不过公司销售毛利率19.17%,低于去年末25.56%和去年同期的31.69%,毛利下降较快可能是因为14和15年行业下滑售出的低毛利项目在今年结转所致,预计未来能有所改善。 深度开发合肥及周边市场,提前布局火爆二三线城市:公司的所有房地产开发项目均在安徽省内,重点布局合肥,同时积极开发作为合肥东大门的肥东县及蚌埠、宣城、巢湖、广德等地。今年公司在土地市场持续发力,4月和6月分别以住宅楼面价10159.09元/平和9990.10元/平米的价格拍得肥西[2016]6号地块,和属于地铁物业的瑶海区E-1606号地块,成功布局合肥市东、西南核心版块。两宗土地面积共303.49亩(约20.23万平方米),约为15年末公司累计持有待开发土地面积的一半,土地总金额约47.34亿。2016年因合肥楼市火爆,如恒大、保利等地产龙头企业均开始进军合肥土地市场,公司作为安徽省地方龙头地产企业,在拿地方面存在一定优势,在房地产行业较好的背景下顺势增加合肥市土地储备是在越来越激烈的竞争中立于不败的重要一步。同时,公司在合肥周边市县提前布局,土地价格较低,预计合肥购房政策的溢出效应以及房地产商角逐范围的扩大能够利好合肥周边市县的发展,公司亦能从中获益。 合肥房地产业发展前景良好,存在可持续性:2016年上半年我国利率水平降至低位,M2同比增速较快,资产荒的逻辑带动了一线城市房价上涨。一线城市限购后,溢出效应以及库存本身较低、刚需集中释放等原因导致如合肥、南京等二线城市房价暴涨。虽然随后各地政府出台政策抑制房价,但在地王频出的情况下,目前的政策显得有些苍白无力。安徽省房地产今年上半年整体表现抢眼,二季度以来房地产开发投资额同比持续高于10%,商品房待售面积连续4个月减少.新建住宅价格同比持续攀高,合肥市7月当月价格同比更是达到33.8%。合肥市作为发展潜力较大的二线城市,土地市场也成为多家房企逐鹿之地。2016年上半年合肥土地市场成交总金额同比2015年涨幅322.8%。其中,合肥总价地王、市区地王、县区地王共诞生12宗,地价同比2015年上半年涨幅高达322.87%。我们认为房地产商逐鹿合肥的根本原因是看到合肥作为省会城市的发展潜力和其商品房库存的长期紧张所隐含的投资和价格空间。8月份合肥新建商品住宅存销比约为2,这意味着新建的商品住宅存量只能满足两个月的销售,这在全国都是属于很低的水平。 2016年下半年合肥市预估有超过6万套房源上市,但依然低于15年同期的75000套和82000套。合肥7月份的购房新政使7月份房屋成交量环比下跌45.6%,但由于前期库存低位,再加上可预测的未来一线城市购房政策的进一步收紧,合肥等二线城市的房屋的量价水平依然存在支撑。 兴泰控股旗下唯一控股上市公司,资源优势明显:因前期传言蚂蚁金服计划在A股上市,包括合肥城建等蚂蚁金服概念股集体大涨。合肥城建控股股东兴泰控股,目前持有建信信托27.5%的股权。兴泰控股是合肥市属大型国有独资公司,是合肥市的金融控股平台,其金融资产占总资产比重超过92%。16年半年报显示兴泰控股公司总资产311亿元,净资产105亿元,而合肥城建是兴泰控股旗下唯一上市平台,其净资产约占兴泰控股的15%,未来或有望借助金控平台之力开展金融转型,并在合肥市国企改革中扮演重要角色。 投资建议:预计2016/2017年公司营业收入分别为25.64、32.05亿元,对应归母净利润分别为1.81、2.33亿元,同比分别增长98%、28%,对应2016/2017年EPS分别为0.57和0.73元,目前股价对应2016/2017PE分别为36、28X。公司作为合肥市国企改革龙头,助力发展因素多,看好发展前景给予增持一B建议,6个月目标价22.41元。

P2P业务运营良好,兴泰平台前景广阔 兴泰集团14年全年实现利润总额超过8亿,净利润规模超过4亿元,具备为企业提供全生命周期的金融服务的能力。15年1月兴泰集团互联网金融交易平台兴泰财富网正式上线,截止到15年9月30日,兴泰财富累积发标39个借款项目,为借款人实现融资4482万元,季末平台余额1389万元,为投资人累积获得收益81.6万元,发展注册投资人数1367人。股权划转后作为兴泰集团唯一的上市平台,合肥城建具备较强的资源整合预期。 地产业务保证投资安全边际 安徽省内二三线城市的均衡布局保证了公司在当前行业竞争的环境下依旧维持了稳定销售和业绩增速。在15年上半年获取了肥东一新项目之后,截止目前公司在手项目总规模404万方,未结算面积总规模252万方。 期待股权划转审批加速落地 自2015年3月合肥市多个市属国资上市平台共同发布公告,披露市国资委的平台战略以来,公司股权划转事项便在不断的推进。7月接到合肥市国资委员的通知,之后还需要得到国务院国资委的核准以及证监会豁免要约收购的批文。随着中央层面国企改革不断推进,审批和节奏上有望加快。 预计公司15、16年EPS分别为0.61、0.70元,维持“买入”评级。 合肥城建是本轮合肥市国企改革整体股东划转过程中非常受关注的企业,未来在兴泰集团强大的金融资产和业务的支持下,公司未来的发展具备广阔的想象空间。 风险提示 兴泰股权划转存在不确定性,资源注入价格根据资产评估情况确定。

核心观点: 地产业务稳定增长 2014年全年,公司实现营业收入17.6亿元,同比增长11.7%,实现归属于上市公司股东的净利润1.73亿元,同比增长9.3%,预计公司15年营业收入增速将在25%左右,业绩增速将在20%左右。公司前期项目主要布局在合肥市,开始加大在安徽省内其他城市布局,目前已经进入了7个城市。公司未结算面积将近250万方,给公司的权益增加值将近15亿元。 股权划转,拟易主兴泰金控平台 公司3月5日晚发布公告,在合肥市国企改革顶层设计框架结构下,作为金融控股平台的兴泰集团将通过股权无偿划转的方式成为合肥城建第一大股东公司,划转完成后合肥城建将会成为兴泰唯一上市公司,具备强烈资产整合预期,目前方案审核需要经过国务院以及证监会的批复。 新股东打造城市金融控股平台 新股东兴泰集团现有的金融资源作为考量,包含了银行、保险、信托、租赁典当、直投、担保、资产管理等金融业务牌照资源。根据可比公司估值,兴泰资源市值规模在160亿。作为市属全牌照金控企业,公司未来在P2P业务以及城市金融一卡通业务等多方面,具备进一步拓展业务的空间。 预计15-16年EPS分别为0.61、0.70,评级上调为买入 合肥城建地产业务稳定增长,同时在国企改革的大趋势下,合肥城建是兴泰集团将会持有的唯一的上市平台企业,未来存在一定的资产注入预期,公司价值具备较大的重估空间。 风险提示 兴泰股权划转存在不确定性,资源注入价格要根据资产评估情况确定。

投资要点 打造综合金融控股平台。兴泰控股是区域综合性金融控股平台,业务范围已经涉及银行、证券、保险、信用担保、资产管理、股权交易、信托、基金、融资租赁、典当、创投基金、风险投资等13个金融和泛金融领域,旗下拥有徽商银行、国元证券、建信信托、华富基金、国元农保、兴泰融资租赁、兴泰融资担保、兴泰资本、兴泰资产、兴泰股权、兴泰典当、兴泰香港等公司。截至2014年末,兴泰控股注册资本20亿元,总资产127亿元,净资产56亿元,其中金融资产占比90%。2014年兴泰控股实现营业收入7.7亿元,净利润4.4亿元。 合肥国企改革标杆,市级唯一金控整合平台。兴泰控股是合肥市国资唯一金控平台,后续将按照“主业相同、产业相近、行业相关、优势互补”的原则,加大市级和区县开发区金融类资产的整合力度。目前,合肥国控已将旗下融资担保公司整体划拨至兴泰控股,合肥国控旗下的小贷公司、资产管理公司、风投公司和合肥工控旗下的融资担保公司都有可能并入兴泰控股。未来,兴泰控股将加强对区县、开发区国有金融资产的整合力度。截至2014年6月末,合肥国资委委属企业资产总额3459亿元,净资产1375亿元,假设金融类资产占10%,兴泰控股存量整合有翻倍空间。 积极发展新兴业务,互联网金融崛起。兴泰控股积极发展新兴业务,互联网金融P2P平台崛起。2015年1月28日兴泰控股旗下的兴泰财富网上线,凭借纯国资背景、强大股东支持、严格风控体系和强大担保机构,兴泰财富网迅猛发展。兴泰财富网首标9分钟售罄;2标17秒抢光,刷新省内P2P平台抢标记彔。截至2015年3月末,兴泰财富网注册用户488人,有效注册用户230人,累计充值资金1930万元,季末平台资金余额678万元。成立至今兴泰财富网累计成交量2000万元,月平均成交量500万元,互联网金融有望带来兴泰控股业绩和估值的“戴维斯双击”,“增量做加法”空间巨大。 估值与投资建议:我们对兴泰控股旗下的各板块资产进行分类估值,经测算,兴泰控股的整体估值约125亿元。我们的估值未包括未包括兴泰系之外的合肥国有金融资产和兴泰财富网。我们认为兴泰控股“存量整合空间“至少1倍以上,互联网金融有望带来业绩和估值的“戴维斯双击”。我们看好兴泰控股的存量整合空间和新兴业务发展,合肥城建的平台价值也将随之提高。预计2015-2017年合肥成建每股收益分别为0.70元、0.72元和0.89元,对应2015年5月22日收盘价的PE分别为34倍、33倍和27倍,PB分别为4.57倍、4.08倍和3.60倍。维持合肥城建“强烈推荐”评级,目标价30元,对应2015年动态PE43倍。 风险提示:房地产市场政策变动风险,宏观经济表现不及预期,合肥市国企改革进度不及预期,资产注入进程缓慢等风险。

事件:公司 2015 年1 季度实现营业收入1.88 亿元,同比下降43.89%;实现利润总额0.0818 亿元,同比下降53.22%;归属于母公司所有者净利润0.0363 亿元,同比下降71.82%。报告期无项目竣工是业绩下行的主要原因。 投资建议: 当期结算减少带来业绩下行。公司1 季度实现营业收入1.88 亿元,同比下降43.89%;实现利润总额0.0818 亿元,同比下降53.22%;归属于母公司所有者净利润0.0363 亿元,同比下降71.82%。报告期无项目竣工是业绩下行的主要原因。公司资产负债率在76.06%,较去年同期上升1.52 个百分点。公司有息负债率为47.25%,预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入,并不构成实际的偿债压力。截至报告期末,公司持有现金9.11 亿元。 收购三亚丰乐实业10%股权。公司同时公告,拟按照847 万元价格收购三亚丰乐实业公司10%股权。本次收购完成后, 公司将持有三亚丰乐51%股权,成为三亚丰乐的第一大股东。三亚丰乐目前仅在办理三亚市工业园路55,163.53 平方米城镇住宅用地(三土房(2014)字第00900 号)和三亚市吉阳镇下抱坡管区金鸡岭农场7,846.99 平方米城镇住宅用地(三土房(2014)字第00253 号)开发建设的前期手续,没有开展实际的生产经营业务。 合肥国企改革龙头,华丽转身金控平台,有且唯一地位值得高度关注。 1)大股东正式转换。2015 年 3 月5 日,公司收到第一大股东合肥市国有资产控股有限公司的通知,拟将其持有的上市公司全部国有股份无偿划转给合肥兴泰控股集团有限公司。上述无偿划转事宜完成后,合肥国控不再持有上市公司的股份;兴泰控股将持有185316118 股公司股份,占公司总股本的57.89%。 2)有且唯一地位值得高度关注。值得高度关注的是,合肥城建股权划入兴泰控股当日,兴泰控股所持合肥百货所有股权被划入合肥市建设投资控股。合肥兴泰不再持有合肥百货任何股权。同时,合肥国风集团被划入合肥产业投资控股。按照目前国资平台构建框架,金控、城市建投和城市产投三大平台均拥有有且唯一上市公司。合肥城建顺势成为当前合肥国资持股比例最高的有且唯一金控平台唯一上市企业(此前合肥兴泰还持有美菱电器6.26%股权,为上市公司第二大股东。2015 年3 月5 日,美菱电器公告合肥兴泰所持所有股份将全部划转至合肥市产业投资控股(集团)有限公司)。 投资建议。在不考虑任何资产注入预期下,我们预计公司2015、2016 年每股收益分别是0.68 元和0.78 元。截至4 月22 日,公司收盘于23.85 元,对应2015 年、2016 年PE 为35.07 倍和30.58 倍,对应RNAV 在11.38 元。我们认为公司大股东改变后未来发展路演存在改变预期。参照同类型转型和资产注入预期公司,我们认为合肥城建市值应该高于廊坊发展,低于广州友谊,给予90 亿目标市值,目标价28.13 元。按照2015 年EPS 测算,对应41.37 倍PE,维持“增持” 评级。 风险提示:公司大股东是否具备资产注入目前存在不确定性。

平安观点: 合肥城建:市属国有控股地产公司。合肥城建前身是成立于1983年的合肥市城市改造工程公司,主要从亊市政建设和旧城改造,1999年之后专注于房地产开发业务,是安徽省第一家房地产上市公司,业务主要集中在合肥、蚌埠、宣城、三亚等地。合肥城建是市属国有控股公司,市国资委持股比例57.89%,2015年3月市国资委将合肥城建股权划拨至兴泰控股。 国企改革:组建三大国有控股平台。合肥国企改革脉络清晰、思路明确、措施得力、效果显著,2013年市国资委被国务院国资委指定为全国首批13个指导监管工作联系点之一。2014年10月合肥市委市政府出台了《若干意见》,组建兴泰控股、产业控股、建设控股三大国有控股平台,优化国有资本配置、设立政府引导基金、推进混改、完善现代企业制度和加强区县(开发区)国资监管是新一轮国企改革的主要亮点。 兴泰控股:打造综合金融控股平台。兴泰控股是区域综合性金融控股平台,业务范围已经涉及银行、证券、保险、信用担保、资产管理、股权交易、信托、基金、融资租赁、典当、创投基金、风险投资等13个金融和泛金融领域,旗下拥有徽商银行、国元证券、建信信托、华富基金、国元农保、兴泰融资租赁、兴泰资产管理、兴泰典当、兴泰香港等公司。截至2014年末,兴泰控股注册资本20亿元,总资产120亿元,净资产56亿元,其中金融资产占比90%。2014年兴泰控股实现营业收入7.7亿元,净利润4.4亿元。 投资建议:我们对合肥城建2015年度相关财务数据的预测,房地产板块估值预计在30-40亿元。我们看好合肥国企改革和公司未来转型金控的发展空间,公司合理估值在155-165亿元之间,扣除收购资产的对价,公司股价的合理区间为28-31元。参考新湖中宝、泛海控股等转型金控的房企估值水平,我们给予合肥城建30元的目标价,对应2015年动态PE43倍。 首次覆盖,给予“强烈推荐”评级。 风险提示:房地产市场政策变动风险,宏观经济表现不及预期,合肥市国企改革进度不及预期,资产注入进程缓慢等风险。

投资建议: 公司基本情况介绍。公司主要业务包括房地产开发和代建。公司地产业务累计项目储备10个,涉及建筑面积275万平,权益建筑面积达到258万平。从可结算口径看,我们预计企业未来还有200万平左右可结算面积。目前企业项目平均土地储备成本不到1200元每平,按照目前企业销售均价6800元每平看,未来项目仍具备较好盈利空间。公司代建业务规模不大,属于起步阶段。 合肥国企改革龙头,华丽转身金控平台,有且唯一地位值得高度关注。 1)大股东正式转换。2015年3月5日,公司收到第一大股东合肥市国有资产控股有限公司的通知,拟将其持有的上市公司全部国有股份无偿划转给合肥兴泰控股集团有限公司。上述无偿划转事宜完成后,合肥国控不再持有上市公司的股份;兴泰控股将持有185316118股本公司股份,占本公司总股本的57.89%。 2)有且唯一地位值得高度关注。值得高度关注的是,合肥城建股权划入兴泰控股当日,兴泰控股所持合肥百货所有股权被划入合肥市建设投资控股。合肥兴泰不再持有合肥百货任何股权。同时,合肥国风集团被划入合肥产业投资控股。按照目前国资平台构建框架,金控、城市建投和城市产投三大平台均拥有有且唯一上市公司。合肥城建顺势成为当前合肥国资持股比例最高的有且唯一金控平台唯一上市企业(此前合肥兴泰还持有美菱电器6.26%股权,为上市公司第二大股东。2015年3月5日,美菱电器公告合肥兴泰所持所有股份将全部划转至合肥市产业投资控股(集团)有限公司)。 3)兴泰控股资产情况。公司未来大股东合肥兴泰控股集团有限公司成立于2002年,是合肥市属大型国有独资公司,注册资本为人民币20亿元。公司以金融为主业,以打造金融控股公司为目标,代表合肥市委、市政府承担建立和完善合肥市地方金融服务体系的重任。公司业务范围已经涉及银行、证券、保险、信用担保、资产管理、股权交易、信托、基金、融资租赁、典当、创投基金、风险投资等13个金融和泛金融领域,先后培育了徽商银行、建信信托以及合肥科技农商行这类大型中央、省级和区域金融机构。截止2014年12月31日,合肥兴泰控股集团总资产120亿元,净资产56亿元,金融资产占总资产比重超过87%,实现所授权经营的国有资产以年均23%速度递增。 合肥城建价值分析。 1)当前地产业务具备一定安全边际。公司房地产业务除少量布局海南三亚外,其余部分全部集中在安徽省境内。我们预计公司地产业务RNAV在11.38元每股。 2)类比广州友谊、巢东具备看合肥城建价值。目前合肥市值低于广州友谊(广州市金控平台)和巢东股份(安徽农村金融公司)。我们认为公司大股东改变后未来发展路演存在改变预期,当前股价存在吸引力。 投资建议。在不考虑任何资产注入预期下,我们预计公司2015、2016年每股收益分别是0.68元和0.78元。截至4月7日,公司收盘于18.35元,对应2015年、2016年PE为26.99倍和23.53倍,对应RNAV在11.38元。我们认为公司大股东改变后未来发展路演存在改变预期,给予2015年30倍PE,目标价20.4元,首次给予“增持”评级。 风险提示:公司大股东是否具备资产注入目前存在不确定性。

核心观点: 业绩稳步增长,销售大幅提升 13年公司实现主营业务收入15.75亿元,同比增长30.1%,净利润1.58亿元,同比上升2.4%。计划每10股派发现金红利1元。目前预收账款余额为17.1个亿,且在毛利上涨的情况下,业绩将迎来持续增长。销售方面, 公司13年全年实现合同签约销售金额23.89亿元,同比上涨71%。13年公司销售以合肥住宅项目为主,其中以琥珀名城、琥珀新天地和琥珀五环城三个项目销售规模最大,其中五环城项目有部分商业整售。 扩大布局,尝试多元化获取项目 拿地方面,公司2013年通过股权收购以及招拍挂等方式共获得22.85万方的土地储备,其中涉及地价款总共11.68亿元。此外,公司07年获取的巢湖项目13年完成了10.31万方土地置换工作,本年新增项目仍以合肥及周边地区为主,此外通过收购低价公用地改性项目,首次打开三亚市场。 资金短期压力宽松报告期内,在较大规模销售回款的保障下,公司杠杆水平相对稳定, 净负债率由2012年的62%小幅下降至46%,这与公司2014年积极盘活存量产品的任务目标有一定的关系。 预计公司14、15年EPS 分别为0.60,0.72,给予“谨慎增持”评级 公司近几年坚持深耕合肥及周边地区的战略, 13年取得了良好的销售成绩,规模大幅度增长,未来公司业绩释放有较强保障。受益于国企改革以及国务院对安徽地区的经济扶持政策,未来公司有望进入快速发展通道。 风险提示 政策以及整体市场基本面波动为公司销售带来的影响,及资金链状况。

我们认为,年底的中央经济工作会议对于房地房产行业的政策指向,将是贯穿2019年楼市调控的政策总基调。首先,要构建房地房产市场长效机制;第二,要坚持住房不炒定位;第三,要因城施策;第四,地方政府主体责任制,并完善住房体系。 中央经济工作会议对楼市政策的表态与过去论述基调一致,预计19年楼市调控将会持续,但因城施策,精细化调控将更为突出;并且整体方向上将更多的以长效机制构建为主,短期的行政手段干预将趋缓。 我们整体认为,本轮楼市调控是从16年三季末开始的,至18年5月份,全国出台调控政策的范围达到近100个地级市及约50个县区,调控范围极广,持续时间有20个月。从频率来看,18年二季度以来调控政策出台频率提升。18年截至5月份,全国各地出台的房地产相关调控政策达到约160次,单5月份中,全国就有超过40个城市发布调控政策50多次,创出记录。而贸易战开打以来,楼市政策面相对变得平静,部分城市继续出台规范房地产市场的通知,但措施相对温和,超预期情况较少。当前地方财政依赖土地出让金,房地产行业对GDP增长及金融体系稳定等状况没有根本性改变前提下,加上贸易战持续背景下稳经济增长显得更为重要。 在贸易战持续预期之下,房地产对于经济的维稳作用相对突出。政策层面来看,预计未来调控将会延续,但超预期调控出现可能性降低,政策边际效应减弱,同时政策精准性提升。预计行业18年整体销售金额仍创历史新高,结算业绩保障度高,同时板块估值跌至历史底部,股息率理想,具备较好的投资价值。而在行业集中度加速提升过程中,强者愈强更为明显,继续看好龙头地产股后续的业绩表现及可能出现的估值修复机会。

本周政策情况:中央明确因城施策主基调,菏泽限售松绑 12月19日至21日中央经济工作会议在北京举行,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。地方政策方面,菏泽为抑制二手房价格过快上涨,取消“本地居民限售2年,非本地居民限售3年”的规定,同时放宽预售资金监管标准。 本周基本面情况:40城12月前20天同比下降1.3% 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积:本周,我们监测的40个城市商品房成交面积627.91万方,环比上涨13.4%。月度数据来看,12月前20日,40城新房成交同比下降1.3%。推盘方面,13个重点城市12月前20天推盘1220.64万方,同比上涨55.6%,批售比仍维持低位。 政策出现积极改善信号,继续建议配置龙头房企 目前,市场总体景气度持续下行,12月中上旬,我们跟踪的13城市批售比进一步下探至0.65,创年内新低,略高于14年的底部水平。基本面回落为政策端底部改善奠定了基础,一方面,12月19日至21日中央经济工作会议针对房地产提出在坚持房住不炒的同时,要强化地方政府主体责任,明确了因城施策的政策基调。另一方面,在地方层面上,菏泽开始松绑限售、珠海则针对人才购房下调了缴纳社保年限要求,地方政策继续边际改善。我们认为未来整体政策环境将继续边际向好,但考虑到目前不同城市所处的周期位置不同,政策仍将以地方自主调节为主,房价得到控制的其他城市或将跟进,“四限”为代表的行政调控存在改善甚至退出的基础。信贷层面上,我们认为未来货币政策维持改善,并将带动信用派生,无论是按揭贷利率还是房企融资成本都将边际向下,并且随着基本面调整压力的加大,房企融资政策也存在进一步松动的空间。板块投资方面,从过去3轮小周期来看,基本面底部配合政策面改善是板块估值弹性增长的两个必要条件,而目前政策端已经出现积极变化,对板块估值形成支撑,并且从以往经验看,龙头房企的收益拐点通常更加提前,并且由于结算业绩的防御性以及销售规模的成长性收益表现也更加突出,因此,我们继续建议配置低估值的龙头房企。推荐标的方面,一线A股龙头推荐:万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展,H股龙头关注:融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等,子领域推荐:光大嘉宝和中国国贸。 风险提示 政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业销售回落快于预期。

一、事件概述 中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行,关于房地产行业,会议指出:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。 二、分析与判断 政策核心未变,仍以稳为主 我们认为,今年经济工作会议关于房地产的表述,两个核心仍然是“长效机制”与“因城施策”,总的基调仍是“稳”,既很难继续收紧,也不会大幅放松。调控政策工具下放给地方因城施策,中央只从房价等关键结果指标进行考核,既不允许大起,也不允许大落。 注重表述结构变化,行业回归本源 我们认为,今年会议报告关于房地产的部分,单纯字面上表述相比去年变化不大,不宜抠字眼做过度解读。最大的变化在结构上,往年经济工作会议对房地产的表述是独立的一段,而今年则与教育、扶贫、养老等一起放在了第七部分“加强保障和改善民生”中,字数也是近几年来最少的。结合连续两次政治局会议没有提到房地产,我们认为这显示中央并不愿再次通过大幅放松地产来刺激经济,而希望地产回归其保障民生的本源。 行业趋稳带动政策趋稳 11月统计局房地产数据,销售、房价、投资、资金等全面趋稳,表明政策较为成功的实现了其目标。行业趋稳将带动政策趋稳,政府无需特意强调房地产的政策变化,因为本就无需大幅变化。 三、投资建议 我们认为,在政策逐渐趋稳的预期下,未来房地产板块投资逻辑将会有如下变化:1)随着政策波动的减小,投资逻辑将从政策博弈转向业绩为王;2)平稳的市场之下,房企将从规模导向转向利润导向;3)集中度提升仍是大势,但速度将明显下降。建议关注:高ROE、产品市场口碑好,有较好业绩表现预期的房企,如万科、招商蛇口、华夏幸福等 四、风险提示:行业基本面持续大幅恶化,外部贸易摩擦压力再度加大等

宏观形势 经济景气下行和通胀回落,外贸形势下行:11月M2同比增8.00%,增速与10月持平;CPI同比增2.20%,增速比10月回落0.3个百分点;美元兑人民币汇价期末6.9357;PMI为50.0%,增速比10月回落0.2个百分点;进出口额同比升4.30%,比10月降13.6个百分点;顺差447.5亿美元。 行业形势 11月一二线城市土地成交面积同比增速继续回落:1-11月一二线土地累计成交5.01亿平,同比增加5.71%,比1-10月降0.59个百分点,当月成交土地0.38亿平,环比减少31.7%。 1-11月开发商结余资金增速小幅回落:1-11月开发商资金来源与房地产投资之差累计4.00万亿元,同比升2.28%,比1-10月降0.30个百分点。 地产A对H股折价:12月21日,龙头地产A股18年PE动态9.35倍,较龙头H股PE溢价5.21%。 1-11月开工增速回升,销售和购地增速回落;1-11月新开工和销售增速反向变动且增速差继续扩大 :1-11月购地、销售和新开工分别累计同比升14.3%、1.40%、16.8%。 投资建议 行业面临调控压力。12月21日,房地产板块估值(PE-TTM)为9.12倍,相对沪深300指数估值(PE-TTM)的折价率为11.4%。行业相对估值较前期小幅回落。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

1、中央经济工作会议:要构建房地产市场健康发展长效机制。中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行,会议提出要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。 2、菏泽住建局回应取消限售。2018年12月14日,菏泽市住房和城乡建设局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。12月19日,菏泽市住建局在官网发布《取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》,为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。 3、风险提示:房地产市场调控的风险;房地产融资政策进一步收紧。

一手房成交情况:从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国35城市一手房成交549.2万平米,2017年同期成交428.2万平米,同比增长28.3%,相比2017年周均成交同比增长36.8%;上周成交479.8万平米,环比增长14.5%。 (1)一线4城市本周成交104.5万平米,2017年同期成交67.8万平米,同比增长54%,上周成交75.9万平米,环比增长37.6%; (2)二线13城市本周成交311万平米,2017年同期成交218.7万平米,同比增长42.2%,上周成交292.7万平米,环比增长6.2%; (3)三线18城市本周成交133.8万平米,2017年同期成交141.7万平米,同比下降5.6%,上周成交111.1万平米,环比增长20.4%。 从累计数据看,2018年至今东吴证券跟踪全国35城市一手房累计成交20046.2万平米,2017年同期累计成交20370.6万平米,同比下降1.6%。 二手房成交情况:从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国9城市二手房成交99.8万平米,2017年同期成交116.7万平米,同比下降14.5%,相比2017年周均成交同比下降7%;上周成交97.6万平米,环比增长2.3%。从累计数据看,2018年至今东吴证券跟踪全国9城市二手房累计成交5321.5万平米,2017年同期累计成交5449.1万平米,同比下降2.3%。 重点新闻:1、中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行,会议指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。2、12月18日,山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》:降低市区商品房预售资金监管额度,并且取消2017年11月出台的“限售政策”。3、12月19日,广州市住房和城乡建设委员发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》,意见指出,在2017年3月30日后成交土地的商服类物业的销售对象应当是法人单位,此前成交土地上的商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。4、珠海市相关区域降低购房门槛,非珠海市户籍居民购房,按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。 投资建议:预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。12月房地产行业持续推荐绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产、融信中国、禹洲地产。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.43,较上周提升3.82%,从申万一级其他行业表现来看,房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等位置。周收益率-4.27%,较上周收益率收缩4.94pct,上周各板块收益率集体下调,传媒、通信、农林牧渔板块收益率下调幅度较小。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。 一手房成交环升4.96%:全国41城一手房成交面积505.31万方,同比上升8.92%,环比上升4.96%,累计同比下降3.38%;其中一线4城成交面积99.74万方,同比上升43.98%,环比上升29.96%,累计同比下降3.82%;二线19城成交面积307.48万方,同比上升11.06%,环比下降3.72%,累计同比下降2.79%;三线18城成交面积98.09万方,同比下降16.71%,环比上升16.64%,累计同比下降4.70%。 二手房成交环升3.73%:全国15城二手房成交面积118.55万方,同比下降19.77%,环比上升3.73%,累计同比下降24.47%;其中,一线2城成交面积31.69万方,同比下降7.53%,环比上升6.28%,累计同比下降24.65%;二线9城成交面积81.56万方,同比下降19.66%,环比上升3.85%,累计同比下降9.82%;三线4城成交面积5.30万方,同比下降55.76%,环比下降10.62%,累计同比下降22.12%。 可售库存环升0.70%,去化周期减少0.25周:1)全国15城可售库存套数同比上升24.41%,环比上升2.73%;其中一线4城同比上升36.26%,环比上升3.50%;二线8城同比上升21.91%,环比上升2.36%;三线3城同比下降5.70%,环比上升1.00%。2)全国15城可售库存去化周期33.96周,较上周增加1.05周;其中一线4城去化周期39.12周,较上周增加1.95周;二线8城去化周期35.44周,较上周增加0.47周;三线3城去化周期18.14周,较上周增加0.45周。 土地成交量升价跌:1)100大中城市供应规划建筑面积1869.73万平米,累计同比+14.69%,相对过去四周变化幅度为-58.76%;100大中城市挂牌均价2190元/平米,同比+3.60%,环比+9.50%;2)100大中城市成交总建面2700.94万平米,累计同比+4.43%,相对过去四周变化幅度为+12.21%;100大中城市成交总价783.34亿元,累计同比-4.77%,相对过去四周变化幅度为+11.71%;100大中城市成交楼面价2900元/平米,同比-31.87%,环比-7.82%;3)100大中城市土地溢价率4.77%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为1.25%、3.28%、11.11%。 政策方面:上周中央经济工作会议召开,总结2018年经济工作,分析当前经济形势,部署2019年经济工作。会议指出“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。 投资建议:当前地产行业类似于11年末12年初,相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创中国(H股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H股)等。 风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期

中央经济工作会议房地产表态解读如下: 1)本次会议房地产内容主要集中在第七部分“加强保障和改善民生”环节。会议继续围绕长效机制、行业定位、调控模式,住房体系四大方向展开。在重要变化方面,拿去2017年“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”提法,将“构建健康发展长效机制”放在首位。 2)2017年中央经济工作会议中长效机制问题出现在住房体系建设之后。本次会议被放在首位强调。我们认为以上次序变化反映2019年最高层工作重心将更偏重总量管理和机制建设。预计关于房地产税改革等仍将是关注方向。 3)行业定位方面,2018年会议继续延续2016年中所强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的相关定位。以上内容未在2017年会议中出现。从整体基调而言,对于投资投机需求、房价涨幅过快等核心关注问题,我们认为仍将保持一贯调控和严管基调。 4)市场调控模式方面,继续强调“因城施策,分类指导”,但出现次序从最后提前至第三。此外,新增加“夯实城市政府主体责任”提法。以上改变体现出,在2019年市场面临下行压力时,在不违反原则基础上,地方政府在地产政策上将被给予更大自主权。 5)住房体系建设在2017年会议中放置在地产内容首位,本次在最后出现。此外,措辞从2017年“加快建立”改为“完善”。具体内容方面有明显缩减。未再重点强调住房体系中的住房租赁方向,取而代之的是“住房保障体系”。 6)此外从表达力度上,2016年为“研究建立”基础制度和长效机制,2017年为“加快建立”住房制度和“完善促进”长效机制。2018年为“构建”长效机制和“完善”住房制度。2018年表达力度相对缓和。 7)除以上内容外,在第四环节“促进区域协调发展”中再次强调“督促落实2020年1亿人落户目标,提高大城市精细化管理水平。” 截至2018年12月21日,沪深300市场动态(TTM)PE在10.29倍,房地产板块动态(TTM)PE在9.12倍。本次会议在坚持房地产总原则基础上,对市场担忧的潜在增速下行问题进行很好回应。针对2019年三四线潜在需求不足和一二线房价上涨压力等核心问题均提出宏观指导思想。我们认为会议要求加大因城施策力度,无疑为行业平稳有序发展提供有利政策环境。考虑货币政策表态从“保持中性”,转为“松紧适度”,建议关注行业融资改善动态,尤其民营融资成本改善能力。继续看好地产。 风险提示:行业面临调控和加息风险。

事项: 中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行,涉及房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。 平安观点: “房住不炒”大方向未改,因城施策打开地方微调空间。会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,意味着2019年在中央层面很难重现大的政策松动,整体以稳为主;同时会议未再重申2017年会议“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”,亦强调“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”,打开地方政策微调空间。随着地产调控及管控主体由中央下放到地方,预计地方政策自主权将提升,近期菏泽、珠海、杭州、广州等地政策微调均体现分类指导的政策导向。考虑国庆后多地楼市持续降温,因城施策分类指导背景下,不排除未来更多地方政策出现适度微调。 继续强调长效机制,预计为2019年政策重心。会议强调“要构建房地产市场健康发展长效机制”,且排序上升至首位,从2016、2017年的“加快研究建立”、“完善促进”到2018年的“构建”,预计2019年包括房地产税在内的长效机制仍将是政策推进重点,但考虑稳中有变、变中有忧的经济环境、持续降温的楼市背景,预计相关长效机制落地将相对谨慎。会议未再提及发展长租,但同时强调完善住房市场体系和住房保障体系,预计2019年长租扶持政策将有所弱化,但作为市场供应的重要主体,租赁仍将是未来政策重点关注方向。 货币政策松紧适度,行业资金面有望持续改善。会议强调“宏观政策要强化逆周期调节,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,适时预调微调,稳定总需求”,考虑房地产需求作为市场重要需求之一、房地产及上下游产业链作为经济重要支撑,稳定总需求亦需要保持地产需求稳定,为地方政策逆周期微调打开弹性空间。会议提到“稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕”,作为资金密集型行业,流动性环境改善利于降低开发商融资及购房者按揭利率,保持行业整体平稳。2018年下半年房企融资成本已逐步下滑、按揭利率已开始回落,随着2019年流动性环境进一步宽松,预计行业资金面有望进一步改观。 投资建议:本次中央经济工作会议表态符合我们年度策略中整体托而不举、以地方政策微调及货币信贷宽松的判断,从历史来看行业下行周期,板块均存在较好表现。展望2019年,上半年楼市将继续触底,整体以防守为主,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如阳光城、新城、中南、荣盛等。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。

政策风 向转变,改善预期得到强化:近期陆续有不同城市的房地产调控政策出现松动的新闻,如菏泽取消“限售”、广州放宽商住物业的销售对象、深圳首套房贷款利率上浮下调等,显示调控政策的风向已经发生变化,市场此前普遍预期的行业调控政策将得到改善的预期得到强化。本轮行业调控从20160930开始以来,目前主要一二线城市都处于“四限”(限购、限贷、限价、限售)的行业调控政策最严的时刻。我们认为在接下来的一年,会有更多的城市调控政策微调,但仍然以“房住不炒”、“稳房价”和“因城施策”为主要基调。政策的变化有利于市场的稳定。 市场下行,大型龙头房企韧性强:新房销售市场仍处于下行通道中,新盘去化率约为50%,但大型龙头房企显示强大韧性,一方面,龙头房企已经实现全国主要城市的布局,个别城市或区域市场的影响不大;另一方面,龙头房企货值充足,可以抵销去化率的下降。随着一、二线城市调控政策的微调,这些龙头公司将受益更大,我们预计2019年上市龙头公司将保持合约销售10-20%的增长。 稳健货币政策,房企融资端通畅:在2019年中央经济工作会议中,货币政策的定调为“稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,改善货币政策传导机制,提高直接融资比重”。近期房企融资端通畅,各大龙头房企发债额度充足,且成本提升不高;发改委开放的企业债,也向评级级别高,营收和资产规模领先的优质房企倾斜;银行实际房贷利率下行,加速放款;龙头房企年底现金流改善明显。 美国如期加息,进程预计放缓:美联储于2018年12月20日继续加息25个基点,联邦基金利率为2.25%-2.50%。美国如期加息,美债收益率下行,10年期国债收益率和1年期国债收益率持续收窄,加息进程预计放缓,根据点阵图预计2019年加息两次,2020年加息一次。人民币兑美元汇率有望在窄幅空间内波动。内房股新增美元债的成本提升空间有限。 改善预期得到强化,地产股债都值得关注:我们维持在年度投资策略《防守反击,机会大于风险》中的判断,2019年房地产行业的机会大于风险,“防守”的基础不断被夯实,而“反击”的能量正在聚集,地产股的机会在于预期改善后的估值修复,截止目前行业估值为2018年5.3倍PE,仍处于历史较低位置,股息收益率超过7%。推荐标的优选行业龙头,财务稳健,杠杆低,基本面扎实,有丰厚派息分红的公司,行业首选中国金茂(817.HK)、龙湖集团(960.HK)、华润置地(1109.HK),高弹性公司推荐关注旭辉控股(884.HK)、新城发展控股(1030.HK)。地产债的机会在于房企融资端放松,新增债券边际成本提升有限,广泛布局重点一、二线城市的龙头房企在政策边际改善后销售有望超预期,现金回款加速,推荐关注财务状况良好的大中型内房股的债券。风险提示:宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币大幅贬值。