事件回顾
从 9 月 30 日晚间至 10 月 8 日,短短 9 天时间,北京、天津、苏州、成都、合 肥、南京、深圳、上海等多个城市先后发布新楼市调控政策,随着东莞、珠海和福州 三座城市也重启限购、限贷,本轮加入楼市调控行列的城市达到 21 个。各地楼市调 控相关内容详见附录。
近两轮楼市调控影响分析
在分析本轮楼市新政对于房地产行业影响之前,首先回顾本轮楼市新政之前的两轮楼市调整:
1、2009 年 12 月楼市调控
此轮楼市调控发端于 2009 年 12 月国务院常务会议决定:“个人住房转让营业税 征免时限由 2 年恢复到 5 年”,之后一年多的时间中国家层面先后出台楼市相关的“新 国十条”、“国五条”和“国八条”以及由一线城市开端的多地落实限购。
此轮楼市调控对于房地产市场的影响直接表现为房屋销售增速的见顶回落,调控 后 3 个月销售增速下滑 7.8 个百分点,且在此后长达一年半的时间维持 10%左右增速 水平,与高位对比鲜明。在销售增速见顶回落后的第 6 个月新开工增速亦见顶回落, 并延续长达两年的增速持续回落。房地产开发投资同样在销售见顶后的第 6 个月增速 止步扩大,从 2010 年下半年 38%增速水平小幅震荡下行至 2012 年末 16%水平。
2、2013 年 2 月楼市调控
2013 年 2 月 20 日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施
(“新国五条”),之后从 3 月开始一线以及部分二线城市纷纷落实“新国五条”。
新楼市调控政策一出,房屋销售数据立马做出反应,从当月 49.5%增速快速调头 回落,3 个月后增速回落 13.9 个百分点,并在接下来的 2014 年全年实现销售负增长。 此次调控,房屋新开工以及房地产投资同步回落,但从整个 2013 年来看新开工以及 地产投资增速回落均相对有限,之后 2014 年消极影响逐步加深,房屋新开工亦维持 全年负增长,而地产投资增速则由 20%降至 10%。
本轮楼市调控影响分析
通过对比,笔者认为 2016 年 10 月的新一轮楼市调控与前两轮调控的一个主要区 别在于最新的调控是由各地方率先发起的,而不像此前两轮调控均以国家层面相关政 策“打头阵”,因此整体预计目前出台的调控力度不及前两轮,而一旦调控效果不显 著,国家层面有望加大调控力度。
1、限购、限贷政策影响分析
据资料统计十一长假期间出台楼市新政的 21 个城市中,限购的有 15 个、限贷的 有 17 个,其中既限购又限贷的城市为 11 个。限购、限贷政策对于房地产市场最直接 的影响在于楼市的销售。限购政策直接影响了部分购房者的购买条件,在一定程度上 减少了楼市的需求;限贷政策通过提高首付以及公积金比例,来提高购房成本。两方 面共同作用于削弱楼市的需求,进而影响销售。
1-8 月我国楼市销售面积达 87451 万平方米,同比增速 25.5%,保持了今年以来20%以上的较高增长水平。但值得注意的是,自年内 5 月份以来此增速水平一直处于下降通道,当前水平较年内高点已经呈现 11 个百分点回落。而笔者在此前季报中预测全年楼市销售有望延续增速下滑趋势至 21%水平,结合前两轮调控后的 3 个月内销售增速分别回落 7.8 和 13.9 个百分点,以及目前调控力度不及前期的判断,笔者预计全年销售增速有望在前 8 个月增速基础上下滑 5-7 个百分点,全年楼市销售增速将低于 20%,不及季报预期水平。
销售预期加速回落,但笔者认为目前的调控力度对年内房屋开工以及地产投资影响有限。一方面,从前两轮调控来看,2009 年调控后半年开工以及地产投资才见顶,中间延续前期趋势,虽然 2013 年调控后开工和地产投资快速跟随下调,但之后的年内,增速并未进一步明显回落,相反在回调的基础上企稳;另一方面,笔者认为目前的调控力度不及前轮,对于销售回调的压力小于前期,则对于开工和地产投资增速的影响也更为有限。因此笔者维持季报中全年地产新开工增速 9-10%预期、地产投资增速 4-5%预期。
2、新增土地供给政策影响分析 本次楼市政策集中出台的一个值得关注的亮点在于,出台限购限贷的同时,也有配套增加土地供给的土地政策。包括福州三年增加 20%住宅土地供应量、合肥年内再增加 5000 亩居住用地、无锡新增住宅用地年度出让计划 100 公顷等。土地供应的增加无疑将增加楼市的供应,带动地产相关的投资,但着眼于年内来看,此影响同样有限:1、新增土地供应的期现较长,福州三年增加 20%供应,对于反应到年内的地产 投资影响有限;2、新增土地供应的量有限,合肥以及无锡新增供应量大致在 433 万 平方米,如果将此部分土地供应完全折算成楼市供应,则 433 万平方米新开工相较
1-8 月月均 15000 万平方米的新开工量来讲十分有限。综上,笔者认为楼市政策中的 新增土地供给对于年内地产的新开工以及相应的地产投资影响有限。
3、对于黑色金属期货板块影响分析
通过上文回顾此前两轮楼市调控对于地产销售、开工以及投资的影响,并与当前 的调控力度进行对比,得出此轮楼市调控仍将对房屋销售构成最直接的影响,预计全 年房屋销售增速将降至 20%下方,不及此前季报预期。同时,由于笔者认为目前的调 控力度不及前两轮,且调控对于开工以及投资的影响存在滞后性(2009 年滞后 6 个 月,符合房屋销售增速领先房屋开工增速 6-8 个月预期),因此笔者维持季报对于全 年新开工以及地产投资增速预期不变。
钢矿:地产是钢铁行业主要下游之一,根据笔者预测 2016 年地产用钢占国内用 钢下游比重在 38%。地产用钢集中体现在施工环节,新开工则是地产用钢的先行指标, 结合笔者认为当前调控政策对于全年新开工以及地产投资增速影响有限的判断,因此 笔者进而认为政策对于全年地产环节用钢量的影响亦有限。矿市逻辑等同钢材,远月 影响大于近月。且考虑钢铁行业仍处于中长期去产能过程,钢厂开工可控,而矿石供 应增量确定,钢材走势预计强于铁矿石。
煤焦:目前只要房价依然高企,国家就不会轻易放松限购,对煤焦钢远期合约不 利,此外目前煤焦 5 月比 1 月低还有季节性规律的因素,1 月煤焦价格往往强势,等 快交割时焦炭焦煤因为买方接货意愿弱,因此煤焦在 9 月合约交割后买近抛远很合适, 但到 11 月以后离 1 月合约交割近了买近抛远可能有风险。由于目前煤焦去库存非常 顺利,1 月前煤焦现货仍有望保持强势,如果煤焦贴水现货,做空仍需谨慎。地产新 政实施后明年春季地产新开工可能会下降,因此待主力换月后,如果 5 月合约仍处于 高位,且贴水幅度小于 10%,可以考虑适量做空。
玻璃:玻璃需求 70%集中房地产(行情000736,买入)行业,限购政策持续将继续抑制房屋销量,进而 压低竣工和销售面积用玻璃。不过,考虑 2016 年上半年房屋开工对明年房地产竣工 的正面影响,17 年玻璃需求下滑增速暂不会太快。限购对于玻璃行业呈负面影响, 但程度有限。
后期关注
1 、楼市销售下泪对于期货市场带来心理层面的利空影响;
2、后期楼市调控力度加大的可能性。
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