曾经被视为“金矿”的商铺,如今正面临尴尬的境况,其投资价值早已今非昔比。因为电商崛起、供需失衡等多方面原因,“一铺养三代”的说法,对于大多数商铺来说,现在已成一个遥不可及的奢望。
然而,早在10 年前,情形却大不一样,当时商铺是名副其实的“金矿”。也正是因为如此,本刊在2001 年的8 月份曾制作了一期封面文章《商铺:下一个投资热点》,给当时的投资者指点了一条通往财富之路的康庄大道,确实也有不少投资者看到本刊的文章之后开始投资商铺,并赚得盆满钵盈。但13 年后的今天,当前的商业地产市场已经发生了巨大变化,当初被视为“金矿”的商铺,现如今正面临着诸多尴尬的境况。“一铺养三代”的说法,对于大多数商铺来说,在现在看来,也已经成为一个遥不可及的奢望。
传统模式已然颠覆
那么,商铺究竟还有没有投资价值呢?对此,本刊不动产研究中心分析认为,在新的市场形势下,商铺的传统投资价值和模式已被颠覆,许多过去固有的投资方法和手段,都需要来一次根本性的变革,是到了该换一换脑筋的时候了。
在此前,类似于小商品城等商铺,以及专业类商铺如经营服装鞋帽等商铺,往往会受到投资者关注。这是因为此类商铺有着超强的吸金能力,如上海的七浦路服装市场,曾经一铺难求,一个面积约10 平方米的“铺王”,年租金能够达到20 多万元,堪比同时期上海淮海路顶级旺铺的租金水平。但这类商铺能够发展成熟并为投资者带来丰厚的回报,与经营管理和市场氛围有着很大关系。而现在随着电商的风起云涌,这类商铺的生存空间被大大压缩,租金回报率明显降低。如果现在还用这种思路来选铺,很有可能“吃药”,还有许多社区商铺同样也是如此。
此外,那种投资买入后“坐等升值”的手法也已被淘汰了,这种被业内人士讥为“傻瓜投资法”的方式,放在现在的市场环境下肯定会遭受巨大损失。这是因为商铺的价值在于它的经营价值,如果没有经营价值,它就是一个不折不扣的“钢筋水泥盒子”,在市场总体供大于求的情况下,这样的商铺怎会给你带来回报呢?
专家同时指出,之前选铺,投资者更多地是以静态的眼光来完成,而现阶段不仅要能够静态选铺,还需要具备动态分析的能力。专家介绍说,以静态的眼光选铺,往往只是关注商铺的租金水平和现有人群的构成,不会去了解业态构成与动态的增量,以及多元结合产生的附加值等。用这种方式投资商铺,显然已难以跟上时代前进的步伐。
创新思维才能突围
最关键问题是,在当前这样风云变幻的市场环境下,商铺投资如何才能摆脱传统思维以变应变呢?我们认为创新才能突围,商铺投资同样需要有许多新的技巧和方法,这样才能在激烈的市场竞争中取得先机。
对中国人来说,与朋友和家人逛街购物仍是历久不衰的传统。因此,尽管网络购物蔚然成风,商场依旧在零售市场中占据重要的一席之地。据经济学人智库的预测,中国将于2016 年超过美国成为世界最大的零售市场,与此同时政府也在不遗余力地刺激国内消费,因此对未来零售业的前景仍可持谨慎乐观态度。
综观目前的商铺市场需求变化,主要呈现以下几个方面:其一是受到电商冲击,导致部分商铺的需求出现回落,如经营电子类产品的商铺;其二是消费者的要求出现变化,更加注重体验,所以能满足体验式消费的场所更加有“前途”。因此现阶段选择商铺,首先要尽可能避免已经日渐没落的商业模式,比如经营电子产品等规格化产品的商铺,同时尽量选择能够满足新的需求的商铺,如增加体验式和服务性消费需求,以及善于挖掘新的机会。至于在现阶段如何根据新的市场需求来投资商铺,我们会在后面文章中专门进行介绍。
同时,专家建议尽可能选择商务氛围较为浓厚的城市和区域。这样的选择其实是有“群众基础”的,高力国际华东及西南区、中国区物业投资服务董事总经理翁琳女士表示,通过对国内外超过600多名投资者调研结果显示,2015 年中国商业地产投资将出现以下两个主要趋势,首先是投资者将继续关注一线城市的投资机会;其次,越来越多的投资者将进入商务园区市场。
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