尽管业内针对监管机制尚未建立健全的房地产众筹看法一,但在互联网思维的助推下,越来越多的房企开始试水众筹。不知不觉间,房地产市场已掀起一股针对房地产项目的社会化融资热潮。
今年以来,包括万达、万科、金地、绿地、远洋、绿城在内的10多家大型品牌房企均推出了相应的房地产众筹品,且都在较短的时间内赢得了市场的广泛青睐。www.Zcwzj.com/
更值得关注的是,7月8日,国内首家全流程房地产众筹平台--无忧我房对外宣布正式获得500万美元的A轮融资。这意味着,在短时期内“野蛮生长”起来的房地产众筹又向前迈进了一大步。
逆市下的融资新模式
作为资金密集型行业,房地产业对资金的依赖程度不言而喻,多数项目的资金规模少则上亿元,多则上百亿元,如此巨大规模的投资,在市场上行时,完成销售回款、实现投资回报的压力尚小,但随着近年来库存高企、市场下行局面的出现,整个市场的资金流不再像之前那样畅通,因此迫切需要新的融资模式。
“作为互联网金融的新业态代表,众筹既可以直接拉近投资者、消费者和具体项目之间的距离,又可以借助‘预售+团购’优势,直接解决供需不匹配的问题、降低房企的融资成本,因此才会迅速被当前行情较差的房地产市场所看好。”上海易居智库研究中心研究总监严跃进表示。
与上述10多家品牌房企已经推出的投资型股权众筹、资产证券化众筹及购房型众筹有所不同的是,无忧我房针对具体的房地产项目可以提供全流程众筹,即从开发商拿地开始就发行相应的房地产众筹产品,使开发商从间接融资转为机构领投+众筹跟投的融资新模式,从而降低综合融资成本,实现提前蓄客。
对此,无忧我房创始人李熠表示,普通类型的房地产众筹只能解决房地产项目开发过程中的单方面问题,其缺点在于只有当项目的规划设计、户型全都确定后,才能正式面向市场,与购房者缺少深入的交流互动,很容易让众筹彻底沦为营销的噱头。“无忧我房之所以选择做全流程众筹,目的在于促使众筹回归‘筹人、筹智、筹资’的核心本质,以改变房地产传统开发流程。”
意在降低综合融资成本
一般而言,传统的房地产项目开发,房企的自有资金占30%左右,其他的大量资金多半靠银行方面的间接融资。而无忧我房要做的是将地产基金和众筹基金组合成一个资产包,在土地款付清之前一起投给开发商。
李熠表示,这一改变,一方面可以通过销售众筹锁定前期客户,将营销节点前置6个月,使开发商的综合融资成本下降1%~2%;另一方面也可以同时使购房者、金融机构获得相应的收益。
据介绍,无忧我房在2015年1月发行的首期众筹项目--COCO MOMΛ目前即将完成清算。和一般的房地产开发流程不一样的是,尽管还没有获得预售许可证,该项目50年产权的384套公寓自1月5日面向发起众筹后,50人的众筹名额两天内就已报满,认筹总金额达1340万元。www.Zcwzj.com/
“众筹最初出现时,主要服务于科技创新类产业,基本针对孵化期的金融服务,这个阶段的融资金额不大,因此众筹需要到更大的舞台展现其社会化融资的威力。在遭遇市场困境的当下,作为国民经济重要支柱产业的房地产业有望成为众筹的重要领域之一。”CRIC研究中心研究员房玲接受本报记者采访时说。
不过,也有不少业内人士分析认为,当下房企纷纷试水众筹更多其实是楼市遭遇市场困境下的无奈之举,其主要目的还是想通过众筹来获得项目开发所需资金,再把优惠购房权作为众筹回报,到最后更多沦为一种营销噱头。
天津财经大学教授丛屹就此提醒说,在实施房地产众筹过程中,资金安全是考验房地产商诚信与否的关键。在当前的市场困境下,房地产商如何运用好众筹资金,显然需要相应监管机制的尽早介入。
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